2018年，随着房市政策和金融条件双收紧，房企纷纷转向高周转策略，以加速回笼资金，客观上促进了房地产投资的高增长。随着高周转策略逐步退出，房地产投资下行压力逐步显露，成为市场所忧虑的2019下半年重大风险之一。着眼于房地产投资的结构特征，上述压力虽然将在纸面数据上兑现，但是其对经济增长的真实拖累料将低于市场预期。

其一，经济压力有“水分”。高周转策略的退出将率先导致土地购置费用的大幅下滑，从而引发房地产投资增速的纸面数据明显恶化。当前，这一趋势已经出现，从2018年7月至2019年5月，土地购置费的累计同比增速降幅高达 45个百分点。然而，由于GDP核算中的固定资本形成不涵盖土地价值，因此土地购置费并不计入GDP。所以，这部分的房地产投资恶化看似剧烈，实际上对经济增长影响甚微。

其二，建安投资有支撑。高周转策略退出对“稳增长”的真正威胁 ，在于土地购入的减少引发后续建筑施工的萎缩，从而拖累作为房地产投资核心且计入GDP的建安投资。但是，从行业经验来看，中国房地产投资主要以容积率为2.5~5的户型为主，从购地到新开工约需4~6个月，从新开工到竣工约需24~30个月。从数据来看，本轮周期中，从土地购置费的触顶回落（2018年7月）到新开工面积的回落（2018年12月）历经5个月，验证了从购地向新开工的压力传导。由此推断，建筑面积的触顶回落将大概率出现在2020年，而非2019年。事实上，2019年2月至今，建筑面积累计同比增速持续提振，仍在上行周期。从历史经验看，建筑面积和建安投资具有高度的同期相关性，因此在建筑面积保持稳定的情况下，建安投资的下行风险有限。

内敛之二：挖掘政策空间，适应博弈长期化

相关报道: