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手握 1200 亿，万科依然焦虑

2023-09-06 08:26:29 A+A-

去年开始，万科在内部加大了对新项目投资的把关。万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海，也把万科1413个项目挨个做了编码，按开发难度和竞争烈度分成八个等级。在新项目投资上，万科对项目毛利率的要求严控在20%的标准。

"2023 年 1-8 月份，万科一共投资 32 个项目，719 亿的总投资额，股东 IRR （Internal Rate of Return, 内部收益率）水平普遍在 20% 以上。" 万科首席运营官刘肖说道。

但即使如此，在两年市场超预期的下行环境下，万科短期内的销售毛利率仍将有较大压力。万科管理层坦言，"这些压力会在今明两年体现在结算业绩上，结算毛利到时还会有一定程度的下滑。"

股价低迷，撤回A股150亿定增

业绩会开始的半个月前，有投资者在互动平台上提问："2019年中国地产4强，碧桂园、万科、恒大、融创，其它3家都已经爆雷了，请问公司存在爆雷可能吗？"

这也不怪投资者们多虑。房企们一个接一个巨亏百亿的中报业绩单，确实让投资者心惊胆战。

万科的财务状况又如何呢？

截至上半年，万科有息负债合计3213.6亿元，其中一年内到期457.0亿元，占比14.2%，较年初下降6.3个百分点。万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华解释道，"公司短债占总有息负债的占比降到了历史低位。"

在最重要的现金流上，万科持有货币资金1221.8亿元，现金短债比从年初的2.1倍升至2.7倍，净负债率为49.47%。

经过多年去杠杆的努力，万科很早就失去了"行业第一"的帽子，被恒大、碧桂园相继赶超成了"老三"。但现在，恒大、碧桂园已经灯火下楼台，而"小心驶得万年船"的万科，仍矗立在舞台中心，一举一动备受瞩目。

可即使努力做到了财务上的稳健，万科在股价表现上，还是不太理想。对于多年的万科"铁粉"而言，近半年更是个异常难熬的阶段。

截至9月5日收盘，万科A股价报13.88元/股，不仅较2018年的高位31.92元/股下滑近60%，今年以来的股价也下跌约20%。这样的股价表现，实在无法和地产龙头大哥的地位相匹配。

就在公布半年业绩单的当晚，万科也发布了150亿元定增再融资计划中止的消息，让市场倍感意外。

万科的这份150亿元增发方案，此前就备受多方关注。如果发行成功，这将成为房地产行业最大规模的股权融资方案。但在增发定价上，投资者对于折价增发的疑虑却一直挥之不去。

因为万科在增发公告中对增发价格是如此表述的：不低于前20个交易日均价80%，其中并未注明"不低于最近一期每股净资产值的较高者"，也就是说，万科有可能以低于净资产值的价格进行增发。

为了让150亿元融资的方案通过，万科管理层进行了为期6个月的拉锯战。从最早2月份宣布的定增，再到股东大会预案申请的投票通过，万科已经做了不少努力。

按照规定来看，下一步只待证监会发审委审核通过，这笔高达150亿的股权融资，就能发行成功。而公告的3天前，监管层指出，房地产上市公司再融资将不受破发、破净和亏损限制。

但距离股权融资的成功只剩临门一脚时，万科却宣布止步了。对于这个问题，万科方面解释，这是因为公司A股股价显著低于每股净资产，因此经审慎分析、研究与沟通后作出上述决定。

而在业绩会上，万科董秘朱旭又做了进一步解释，"目前股价较低，机构投资者对在当下价位定增有担忧，认为要保障现有股东权益，需要慎重考虑。接下来会根据市场情况，再考虑启动增发。"

截至9月5日收盘，万科股价为13.88元/股，而截至年中其每股净资产为21.44元/股。在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，"现在只有万科A股只有13块多，股价远低于管理层的预期，在低点融资也不利于投资者的利益。"

不过，在今年3月2日，万科H股率先以每股13.05港元的价格配售了3亿股H股，配股筹资39.15亿港元，配售价较3月1日(即配售协议日期前一日)联交所所报收市价每股H股13.90港元折让约6.12%。

等待REITs的春天

房地产行业行至今日，能存活下来的民营房企，都是历经磨练，才能穿越雷暴区。但对于日后的存量市场厮杀，少有房企会不焦虑。而这方面的质疑，也时时围绕着万科。

掌管万科多年，摩羯座的郁亮始终低调、理性，意志坚定，一旦认定一个目标，不管过程有多艰难，都会一丝不苟地迈进。靠着这个意志，他完成了很多令人震惊的事情，比如登顶珠峰、减肥变成型男等。

在推动万科转型这件事儿上，郁亮也保有一股韧劲。10年前，他就坚定地预测到纯地产开发会有天花板，所以提前做了布局。

最高峰时期，万科不仅推出了物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等地产相关业务，还一口气推出了冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

但一轮跌跌撞撞的摸索后，祝九胜还是不得不承认，"我们当年过于乐观了"。

如今，经过一系列的收缩聚焦后，万科的多元化业务聚焦在长租公寓、物业、物流、商业地产等经营服务业务上。

财报显示，2023年上半年，万科经营服务业务收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中，物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产业务（含非并表项目）的收入增速分别为17%、10.6%和7.3%。

不过，从长期来看，虽然经营性业务已经呈现增长态势，但要为万科带来明显的正向盈利还需要时间，而这方面的重大突破，目前仍旧有赖于 REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金）的成功发行。

万科联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全表示，商业地产2023年最重要的一个政策是REITs出台，为持有型、经营型不动产带来了春天。

万科执行副总裁兼首席运营官刘肖也指出，REITs确实坚定了万科管理层的战略选择，目前推进三个REITs的发行工作：一是物流公募REITs，选择了位于浙江、广东的资产；二是消费基础设施，印力已在3月24日政策放开后第一时间对接相关申报部门；三是泊寓3.8万间纳保公寓组织了REITs发行准备工作。

今年1月17日，万科与中国建设银行成立的建万住房租赁基金挂牌，募集规模100亿元，主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。

刘肖透露，在过去7个多月里，基金已完成6个项目交易，其中两个项目已经彻底交割完毕。

(责任编辑：卢其龙 CN070)

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