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手握 1200 亿，万科依然焦虑

2023-09-06 08:26:29 A+A-

2014 年郁亮提出地产进入白银时代，2018 年他喊出 " 活下去 "，而今，他说现在行业里每个人都不容易。为了补充资金弹药，万科今年 2 月曾打算大幅度折价定增 150 亿元，然而就在几天前，该计划终止了。

作者|李 逗

编辑|孙春芳

运营|刘 珊

8月31日万科中期业绩会上，万科集团董事局主席郁亮被问及一个又一个关于楼市发展的问题。

郁亮一直倡导"做好农民种好地"。但这一次，他忍不住了，从万科的业务谈开去，谈到了地产从业人员的困境，谈到了行业的前途："当下地产行业的从业人员感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都非常不容易，市场显然已经超跌了，目前处于胶着状态，希望已出台的政策尽快落地实施。"

郁亮一向属于市场的冷静派。

2014年，郁亮提出楼市进入白银时代时，还遭到了孙宏斌的公开diss，老孙说"白银时代"这一提法"太扯了"。到2018年，万科发出"活下去"的口号，再次引发业内"群嘲"，还被指"贩卖焦虑"。

但事到如今，形势的发展证明了郁亮确有先见之明，真正活下来的民营房企已屈指可数。

在这轮房地产的狂风骤雨下，万科成了少数"活下来"的房企。然而时移世易，房企格局已从过往的"恒碧万融（恒大碧桂园万科融创）"变成了"保万中（保利万科中海）"，面对紧追其后的一众房企们，万科能否守住自己的位置？

市场"超跌"下的经营挑战

喊出"市场显然是超跌了"，郁亮的论据是清晰的。他分享了一组行业数据：全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%，今年前七个月继续下降25%。

"按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。"郁亮说道。

财务出身的郁亮，对于数据有着天然的敏感性。他的发言特点是理性务实，喜欢用数据说话，甚少表达情怀。而在当前环境下，万科的一系列经营表现，也同样受到了市场超跌带来的压力。

今年上半年，万科录得营业收入2008.9亿元，同比下滑2.91%；归母净利润98.7亿元，同比下滑19.43%；净利润率为7.55%，同比下滑1.21%，毛利率为18.87%，跌破20%的关口，对比2019年同期36.25%的毛利率更是"腰斩"。

楼市震荡中，房企债务爆雷、延期、违约等已经不是什么新鲜事儿了，净利润水平下降更是几乎成了行业共性。但面对这一利润趋势，投资者依旧没有绕过这一问题。

中期业绩会上，万科总裁祝九胜解释道，"净利润下滑主要来自两方面原因，一是结算规模、结算收入下降大约10.5%，二是结算毛利率下降1.6%。"

冰冻三尺，非一日之寒。两年前的 2021 年中，万科净利润同比下跌 46%，出现上市以来最大跌幅。郁亮为此破天荒地道了歉，反思自己在投资上的失误，主动放弃了全年奖金，还把年薪降到了 154.7 万元。

他当时总结万科存在的两个问题：一是投资激进，二是离散度高。这之后，万科很快取消了高管层级，集团高管都要下沉前线去干活。不仅祝九胜开始兼任长租公寓事业的第一负责人，郁亮也成了集团首席客户官。

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