2014 年郁亮提出地产进入白银时代,2018 年他喊出 " 活下去 ",而今,他说现在行业里每个人都不容易。为了补充资金弹药,万科今年 2 月曾打算大幅度折价定增 150 亿元,然而就在几天前,该计划终止了。
作者|李 逗
编辑|孙春芳
运营|刘 珊
8月31日万科中期业绩会上,万科集团董事局主席郁亮被问及一个又一个关于楼市发展的问题。
郁亮一直倡导"做好农民种好地"。但这一次,他忍不住了,从万科的业务谈开去,谈到了地产从业人员的困境,谈到了行业的前途:"当下地产行业的从业人员感到前所未有的压力,看不清未来,每个人都非常不容易,市场显然已经超跌了,目前处于胶着状态,希望已出台的政策尽快落地实施。"
郁亮一向属于市场的冷静派。
2014年,郁亮提出楼市进入白银时代时,还遭到了孙宏斌的公开diss,老孙说"白银时代"这一提法"太扯了"。到2018年,万科发出"活下去"的口号,再次引发业内"群嘲",还被指"贩卖焦虑"。
但事到如今,形势的发展证明了郁亮确有先见之明,真正活下来的民营房企已屈指可数。
在这轮房地产的狂风骤雨下,万科成了少数"活下来"的房企。然而时移世易,房企格局已从过往的"恒碧万融(恒大碧桂园万科融创)"变成了"保万中(保利万科中海)",面对紧追其后的一众房企们,万科能否守住自己的位置?
市场"超跌"下的经营挑战
喊出"市场显然是超跌了",郁亮的论据是清晰的。他分享了一组行业数据:全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%,今年前七个月继续下降25%。
"按照这个下滑程度,预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人,今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。"郁亮说道。
财务出身的郁亮,对于数据有着天然的敏感性。他的发言特点是理性务实,喜欢用数据说话,甚少表达情怀。而在当前环境下,万科的一系列经营表现,也同样受到了市场超跌带来的压力。
今年上半年,万科录得营业收入2008.9亿元,同比下滑2.91%;归母净利润98.7亿元,同比下滑19.43%;净利润率为7.55%,同比下滑1.21%,毛利率为18.87%,跌破20%的关口,对比2019年同期36.25%的毛利率更是"腰斩"。
楼市震荡中,房企债务爆雷、延期、违约等已经不是什么新鲜事儿了,净利润水平下降更是几乎成了行业共性。但面对这一利润趋势,投资者依旧没有绕过这一问题。
中期业绩会上,万科总裁祝九胜解释道,"净利润下滑主要来自两方面原因,一是结算规模、结算收入下降大约10.5%,二是结算毛利率下降1.6%。"
冰冻三尺,非一日之寒。两年前的 2021 年中,万科净利润同比下跌 46%,出现上市以来最大跌幅。郁亮为此破天荒地道了歉,反思自己在投资上的失误,主动放弃了全年奖金,还把年薪降到了 154.7 万元。
他当时总结万科存在的两个问题:一是投资激进,二是离散度高。这之后,万科很快取消了高管层级,集团高管都要下沉前线去干活。不仅祝九胜开始兼任长租公寓事业的第一负责人,郁亮也成了集团首席客户官。
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