二、片区范围

（三）定价依据

本意见施行之日起，土地出让合同都必须明确商品住房销售均价，销售过程中均价不得调整。本意见实施之前，土地出让合同未明确商品住房销售均价的，新审批商品住房项目预售均价，按照“同地段、同区域、同品质”的要求，在所属片区近1年商品住房成交均价的基础上，综合考虑项目楼面地价、容积率、集中商业配套等调节系数，即：新建商品住房项目预售均价＝所属片区近1年住房成交均价×（1+楼面地价调节系数+容积率调节系数+集中商业配套系数）。普通高层住宅项目按照上述定价依据计算出的价格超过所在片区最高限价的，执行片区最高限制价格。

（四）系数计算

楼面地价调节系数。按土地成交价溢价率×100%计算，每增加1%，楼面地价调节系数相应增加0.0005，增加幅度不得超过0.1。协议出让的土地调节系数为0。

容积率调节系数。以容积率2.5为系数0，容积率每增减0.1，系数相应减增0.01，容积率按土地出让和实际孰高为准。

集中商业配套系数。在系数0的基础上，项目集中配套不可分割销售商业设施的（含配套酒店、商业综合体、办公用房等），按商业设施建筑面积每占项目总建筑面积10%，系数加0.01。集中商业配套情况由规划部门提供。开发企业应提供同步建设施工许可证，且在申请办理预售许可前集中商业配套未开工的不享受本系数。

集中商业配套系数、容积率调节系数由城乡规划部门提供。

（五）完善同一项目不同类型住宅认定标准

同一项目既有高层住宅，又有多层住宅（规划审批地上4层至6层）和低层住宅（规划审批地上3层及以下），多层住宅与高层住宅备案均价相同，低层住宅可另行确定备案均价。低层住宅属于首次开盘的，参照同片区内同类型商品住宅项目网签均价确定备案均价，没有项目参照的，由商品住房价格会商小组测算开发建设成本后确定备案均价。

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