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存量房贷降息呼声再起 新一轮“息差保卫战”将至？

2023-07-19 07:41:04 A+A-

中泰证券研究认为，2008~2009年享受存量房贷利率置换的比例预计小于6%。由于2008年贷款基准下调幅度189bp，而2009年上市银行个贷加权平均利率较2008年下降194bp，剔除基准下调冲击、也就是房贷新发价格下行+存量置换对个贷利率的拖累程度在5bp左右。2008年12月贷款基准利率为5.94%，房贷款利率下限幅度从8.5折到7折，调降约89bp，粗略看5bp/89bp=6%，约6%的客户享受了存量置换。考虑新发价格下行，实际存量调整比例预计低于6%。

提前还款推手是固定加点

"现在的利率好低呀，真是羡慕嫉妒恨！"随着LPR利率屡次调降，社交平台上，不少"利率站岗"的购房人表达了对现行房贷利率的羡慕。

根据央行数据，去年12月新发放住房贷款利率为4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新发放住房贷款利率为4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新发放购房贷款利率下限"放松"，部分城市的一手房贷利率甚至进入了"3"时代。

在测算房贷利率变化对银行息差收入的影响之前，我们首先要明确现行房贷利率的构成。

对背负贷款的购房人来讲，有两个值得关注的重要日子。一个是每月20号，这天公布的最新LPR报价，决定着未来的月供是升还是降。另一个则是每年的房贷利率重定价日，一般为1月1日或者贷款发放日。

在房贷利率由固定利率转为LPR浮动利率之后，按照央行现行政策，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，也就是房贷利率=LPR+固定加点。

因此，房贷利率若重定价，其变化也就由LPR变化和加点变化两部分组成。即房贷利率变化=LPR变化+加点变化。

今年6月20日，五年期以上LPR下调至4.2%，下调10个基点。

LPR的上一次调降是在去年8月，之后一直按兵不动。2021年底至今，五年期以上LPR已累计下降45个点。

2019年买房的王先生，承担着高达5.72%的房贷利率，历经LPR数次调降，至今利率降为5.3%。虽有一定降幅，但仍比现行利率高出许多。

由此可见，虽然LPR的变化牵动人心，但提前还款的幕后推手，主要还是"固定加点"。

若银行制定存量贷款置换的相关政策，与购房人重新签订合同，从贷款合同约定的角度来看，LPR变化本就在原合同约定范围内，不需要更新条款，因此不在"新"合同的影响范畴内，那么，矛头对准的也就是"固定加点"了。

需要注意的是，房贷利率是签贷款合同时点的LPR和固定加点共同组成，根据前述公式，固定加点=房贷利率-LPR，那么"新旧"合同的加点变化，取决于不同时期房贷平均利率与当期LPR之间的浮动变化，即重签合同平均加点变化=（当期房贷平均利率-当期LPR）-（基期房贷平均利率-基期LPR）。

以王先生购房的时点为例，2019年四季度，个人住房贷款加权平均利率为5.62%。今年一季度，这一数据为4.14%。

根据央行数据，2019年12月，5年期以上LPR为4.80%；2023年3月，5年期以上LPR为4.30%。

由此可见，2019年末，存量房贷平均固定加点为82个BP（5.62%~4.8%），而今年一季度，新发放贷款利率已经低于LPR利率，下浮16个BP。

若不考虑其他因素，那么假设此时银行与购房人重新签订合同，则固定加点变化=-16BP-82BP=-98BP。

将近1%的利率差距，不可谓不大。

利率调降实际影响或有限

如前所述，"利率站岗"的情形多为2015年至2019年之间发放的贷款，根据央行披露，2019年末，个人住房贷款余额30.07万亿元。我们假设存量按揭贷款每年约有10%的本金被偿还，那么截至今年一季度末，粗略估计容易受到存量按揭重定价影响的贷款总额为21.37万亿元（30.07×0.9×0.9×0.9×0.975）。

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