上述行业资深人士同样认为，长租公寓是非常好的金融底层资产，因为其不仅有稳定的现金流，而且目前相对于需求来说供给并不充裕，在政策和一线城市人口红利的加持下，从趋势上来说，只要公寓选址合适并且适销对路，则高出租率不难实现。

长租公寓行业发展三年，俨然已行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。从这一角度来看，而保利、旭辉、平安不动产等机构做出的资产证券化尝试，为存量公寓的盘活提供了参考样本，也为行业带来极大的推动作用。

公募REITs渐近，企业需做好哪些准备？

今年伊始，上交所对外披露了2019年的工作部署，推动公募REITs（房地产投资信托基金）试点，加快发展住房租赁REITs就是其中一个重要的工作方面。

而近几年，各种关于推进REITs试点的文件或政策接连发布，再加上这两年住房租赁市场在类REITs、ABS等资产证券化产品中积累起来的探索经验，公募REITs落地的条件已日渐成熟。

中金固收团队表示，总体来说，我国一线城市、强二线城市已经培养出了一批较为成熟的商业物业资产，具备了 发展REITs产品的基本条件。在房地产融资收紧的背景下，我国企业通过发行REITs品种来实现融资的意愿也有所增强；需求方面，作为一种资产配置的工具，REITs也有望成为长期限机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分。当前我国REITs发展的障碍主要是交易结构中税收较多、流动性困难，REITs的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索。这些问题都有待REITs相关管理规范文件的出台来明确和解决。

尤其是税收方面，中金表示虽然REITs具有资产融资、盘活存量等功能，但促使发行方选择REITs而非其他融资方式的最大原因是税收优惠。当前，在REITs的设立、运营和终止中，按我国的税收体制可能涉及到多种税收。种类繁多的税收将影响REITs产品的收益率，降低对投资者的吸引力。而明确REITs税收制度，一方面需要降低或递延产品设立/中止过程中的种种税费，特别是需要对土地增值税进行另行规定；另一方面需要确立REITs产品收益单次征税的属性，可以参照基金产品的做法，对产品层面进行免税处理，仅对个人投资者所得进行税收征收。

相关报道: