长租公寓租金贷收紧 资产证券化改善空间仍存

时代周报记者 蔡颖 发自广州

近期，关于金融资本扰乱长租公寓市场秩序的讨论引起了监管部门的持续关注。北京、上海、西安、深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管。

在金融乱象背后，长租公寓已经进入了“规模竞争”阶段。由于缺乏持续稳定的盈利能力，为了抢占市场份额，实现规模化扩张，大多数租赁机构不得不将希望寄托于资本输血和金融工具。

与此同时，在“租购并举”政策的支持下，长租公寓企业牵手金融机构，以资产证券化的形式来推动租赁市场的融资活动。随后，部分机构开始变相加杠杆，以“租金贷”形式来进行融资，增大了风险并引发了一系列问题。

　　存改善空间

金融工具已成为长租公寓扩张的重要手段，资产证券化作为一种创新型融资方式备受追捧。

2017年1月，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获得批准发行，开启了长租公寓资产证券化的帷幕。自如和新派紧随其后，分别在下半年发行了国内首单租房市场消费分期类ABS以及国内首单长租公寓 REITs。

今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

在鼓励的基础上，《通知》进一步明确了开展住房租赁资产证券化的重点支持方向，支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

这意味着，官方鼓励的住房租赁资产证券化将有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道，各类长租公寓ABS如雨后春笋般喷涌而出。

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