根据Wind统计数据，2018年1–6月，房地产ABS产品共发行75只，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

截至目前，长租公寓证券化主要有三种类型：一种是轻资产的租金收益权ABS；二是重资产的CMBS；三是类REITs。

明源地产研究院总监艾振强表示，REITs、ABS、CMBS等是促使欧美，特别是美国商业地产繁荣的重要工具，通过资产证券化，长租公寓获利于盘活存量资产，业内一直在呼唤真正的REITs落地，相关政策也一直在推进。

尽管住房租赁资产证券化实现了快速发展，但仍存在一定问题。苏宁金融研究院院长薛洪言指出，由于行业内存在着套路贷的问题，需关注底层资产的合同效力问题；此外，虽然在结构设计上可以实现风险隔离，但公寓方自身的运营问题对于相关资产的现金流有着实质性影响，需重点关注公寓方自身的实力和经营稳健性。

“目前来看，发行的ABS，REITs都进行了分级，风险基本在可控范围之内。”艾振强认为，“资产证券化产品普遍需要增信，即要有第三方担保。”

租金贷业务引争议

长租公寓ABS产品的发行需要一定门槛，而为了支撑规模的持续扩张，部分机构通过“租金贷”的方式，向金融机构融资。

租金贷即租客和第三方金融机构签订借贷合同，金融机构代替租客向运营商一次性支付较长期间的租金，租客再分期向金融机构偿还。

这种新型金融模式的逻辑在于，租赁机构可以一次性从第三方金融机构获得本应在未来收取的租金，从而拥有更多的现金流。这些资金可以用于规模扩张，也可用于日常运营。

“租房贷对于降低租客的资金压力、提升长租公寓商业模式的可持续性等可以发挥重要意义。” 薛洪言表示。

要想获得这部分资金企业也需要付出一定的利息。中原地产首席分析师张大伟称：“各家的利率不一样，一般集中在10%–20%之间。”

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