“但作为格式条款，开发商应当显著标识并对购房者进行提示，若开发商未对其提供的房屋买卖合同进行必要说明，购房者可以以‘格式合同提供方未作必要的提醒和解释’为由申请合同条款无效。但有一定的举证难度。”郭韧补充道。

郭韧因此提醒购房者，与开发商达成一致的内容不能仅仅是口头约定，要以书面形式确定下来，这样更有利于得到法律的保护；同时考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房者将样板房情况以拍照、录像等证据形式予以固定。

沙盘展示与实际规划不符

　　开发商或涉嫌虚假宣传

精装修房屋不少都是高端小区甚至是别墅，高端社区的小区规划对于业主购买房屋也有很大影响。而售楼处展示规划的重要方式是沙盘，如果沙盘显示的内容，跟实际规划不符，业主可以如何维权？

例如，有项目沙盘上显示绿化面积很大，但实际交付时绿化面积严重缩水；有项目沙盘上显示小区内有学校，且学校对楼盘光线无遮挡，但在实际建造过程中改变学校位置，对某些房屋的采光产生影响。

前述西双版纳某别墅项目的李姓业主告诉法治周末记者，该小区也存在类似问题，沙盘显示项目D区南侧是水系和绿地，但实际上显示为水系和绿地的地块，并非在项目范围内，水系和绿地并不真实存在。

沙盘上的显示是否构成开发商对业主的承诺，是否构成要约？

王玉臣告诉记者，沙盘也属于开发商的宣传广告或宣传资料。沙盘上显示是否属于开发商的要约、承诺，要看合同约定，若是合同没有约定很难认定是开发商的承诺或要约。

不过，王玉臣和郭韧在接受采访时均提到，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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