入住小区数年后用的仍是前期物业合同 发生纠纷难维权(5)

从本案看，按照《物业管理条例》规定，制定的物业公约要向业主公示，在开发商售房前，在签订物业合同时要公示，要让业主去签订。如果业主在购房时根本没有看到前期物业合同，也没有看到业主的临时公约，我认为这个合同对业主来讲是无效的。如果其符合相关规定，在业主购房时又向业主有所公示，并且业主签订了临时公约；在业委会成立之前，这份合同对业主是有效的。”

陈凤山：“首先，按照规定，成立完居委会之后，同时还要选定了一家新的公司，签订新的合同后原来的合同，即前期物业合同才能终止。

其次，我们通常所说的前期合同有两种情况，一是开发商在卖房之前选的物业公司，这时候签订的前期合同；第二，国务院《物业管理条例》第27条规定，开发商不得擅自处分公共用部位、共用设施的所有权或使用权。也就是说在业主入住之后，已经将这些东西移交给了业主，开发商不再具备处分权。从合同法角度讲，开发商再去选公司，违反了合同法第52条第5款当中的规定，等于违反了行政法规的强制性规定。个人认为，法院在没有充分查明事实的情况下判定这份合同有效有失公允。”

经济之声：一个小区由两家物业公司来管理，一个物业公司管1号楼的物业，另外一个公司管大门和地上停车位，这种现象普遍吗？

陈凤山：“在小区没有成立业委会的情况下，这种现象有，但不多，成立业委会之后很多小区出现这种情况，这种现象不正常，也违法。因为它存有隐患，小区本身就是多头管理，无论是对设施设备的养护，还是对物业费等的收入划分都会产生一些影响。

从国务院条例上来说，确实是一个物业管理区域由一家物业公司，实施物业管理是有这个规定，但是在这个小区具体的情况而言；我觉得街道办在成立业主委员会的时候，可能存在一些瑕疵。这个小区是不是存在物业管理区域划分的问题，按照北京市的规定，开发商无权自行划分，物业公司对业委会的合法性，也没有权利提出质疑，因为对业委会是否合法，只有街道办才能够提出质疑，法院来去判定，所以这个小区现在由于瑕疵导致了一个这种错位，甚至于可能存在违法情况。”

经济之声：什么样的业委会是合法的？在成立业委会时候应该遵循什么样的程序呢？