入住小区数年后用的仍是前期物业合同 发生纠纷难维权(4)

提及业主所说现在进入小区会存在拦截车辆等问题，刘先生表示：“我们是企业，我不是个人，所以肯定会实事求是地去讲这个问题。首先，我们是国有企业，2号楼是我们职工的宿舍，房改房是由企业负责。其次，不让进小区的问题是不存在的，为什么？原来小区是随便进，现在是小区车辆必须有车位证，没有车位就需要进行临时登记，找人后，也会让进去。”

开发商订立的前期物业服务合同对业主是否有约束力？前期物业服务合同的法律效力延续到何时?老旧小区业主从入住至今，从没签定过正式物业服务合同，发生纠纷如何维权？北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌以及物业维权专家陈凤山共同就案例相关的话题做出分析解读。

经济之声：上述安汇物业法人提到，在没有业委会的小区用的都是开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，前期物业服务合同是由开发商和物业公司商议签订的，业主并没有参与。前期物业服务合同到底是一份什么样的合同，它对每一位业主有多大的约束力？

陈凤山：“前期物业合同对全体业主都有约束力，这是开发商的法定权利。按照国务院颁布的《物业管理条例》，这份合同的约束力到全体业主成立起来业主委员会，并且选定新的物业公司且签订合同时才终止。”

经济之声：这本案例当中，小区的业主们认为，他们的前期物业服务合同是一个虚假合同，是无效的。但是法院一审判决结果认为有效。前期物业服务合同有效与否，依据哪些因素进行判断？

邱宝昌：“按照《物业管理条例》，前期物业对全体业主具有约束力，在业主委员会成立以后自动失效。但前期物业开发商、物业公司制定的前期物业合同也不得损害业主的利益，要遵守相关的规定，这是前提。由于前期物业开发企业可以选聘物业公司，选择谁？业主没有权利去干预；物业收费标准的制定由开发企业和物业协商，但他们必须遵守相关规定，不得损害业主的利益。

这也是业主和物业公司及开发企业矛盾的根源，因为在物业合同当中，特别是前期物业合同当中，真正的业主没有选择物业公司的权利。物业收费的标准，业主也没有权利，只有服从的义务。这就造成部分物业公司不按照国家相关标准提供物业服务：业主如果不交费，也要承担相应的败诉责任。物业服务合同涉及到千家万户，所以我认为，《物业管理条例》关于前期物业方面应该进行一些修正。