完善房企境外发债政策建议

强化境外债市场的监管与引导。发改委、央行、外汇局加强政策协调，将全口径跨境融资管理模式拓展到中长期外债。打造“借、用、还”全过程管理、全链条式监测体系。发改委以外债使用和项目后续建设运营为核心管理，央行以外债的全口径跨境融资宏观审慎管理为核心，外汇局对发债资金回流、还本付息进行动态管理和事中事后监测分析。加强部门信息共享，合理控制房企外债总规模，对发债规模与自身实力不匹配、评级低、海外债券违约等现象及时预警，对发行违规主体和相关责任人纳入信用记录进行联合惩戒。

完善或有负债管理。将房企境外间接发债纳入跨境融资宏观审慎管理框架，并随着国际收支形势变化而动态调整，推动房地产行业有序开展境外发债。优化担保项下外债管理。加强非担保项下外债管理。对于境内机构未作担保，但以外资形式回流境内主体使用的发债，应将其纳入外债统计管理。

改进发债模式监管。外汇、商务、发改等部门就VIE模式（协议控制模式）下境外融资资金回流及使用等加强沟通，按资金“谁使用、谁受益”原则进行管理。按照外债最终偿付原则，细化VIE模式发债登记管理规定，堵住部分境内房企通过违规间接发债规避监管漏洞。

加强境外债规模及变化统计。密切跟踪境内房企境外发债规模及变化，按国民原则将境内房企境外子公司境外发债纳入现行外债统计登记范围，全面衡量、评估我国境内主体实际负债情况。根据汇率形势及房地产行业情况，密切关注大型房企境外发债存量与增量需求情况，结合企业微观情况，全面合理评估境外发债潜在风险，提高管理前瞻性。

突出外资房企资金来源监测。通过加强税务、外汇局、央行反洗钱、境外监管部门等的合作获取外部资金来源信息，对外资房企来源实施穿透式审查，加强居民与非居民企业在实施CRS（共同申报准则）国家和地区涉税账户信息交换，提升对境外资金来源分析及研判。充分利用权益登记数据，加强对外资房企的监测分析。全面采集外资房企境外资金来源及使用数据，尤其是境外发债相关信息，包括境外发债规模、利率、募集资金用途、资金回流、增信方式等信息；将存量权益登记扩大至外资企业境外股东的财务状况。

强化发债主体引导。从发债企业的经营能力、资本结构能力等方面明确境外发债房企资质及标准。指导发债主体及中介机构加强国际市场分析研判，合理配置资产负债，优化外债币种。积极引导企业使用货币互换、掉期、远期、期权等衍生产品防范汇率风险，降低债务成本，增强偿付能力。

掌握中资企业境外机构地产债情况。加强国际合作，充分利用国外统计数据来填补我国统计缺失的部分，摸清中资企业境外分支机构资产负债情况，按照最终偿付的可能性，理清中资企业境外分支机构持有海外地产债存量。逐步扩大对外金融资产负债及交易统计信息披露范围，将中资企业境外分支机构资产负债及重大交易情况纳入信息披露或申报，为中资企业境外发债提供风险提示和数据服务。

（作者系山西省社科院特约研究员，本文系个人观点）

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