房企境外发债成本上升

风乍起，吹皱一池春水。今年7月，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（下称《通知》），要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。《通知》发布，加之人民币对美元汇率“破7”，房企发行外债成本明显上升。仅7~8月，已有远洋集团、佳兆业、旭辉、中骏等至少7家房企提前赎回超过20亿美元境外债务，票面利率4.45%~12%。Wind资讯统计，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模238亿美元，比2018年增加30.9%。此外，2020年、2021年，房企外债到期规模分别达298亿美元、316亿美元。

海外债发行与宏观经济政策呈现紧密的正相关性。2012年境外发债监管由国务院下放至发改委，审批难度降低，房企境外发债成倍扩增，从当年487亿元人民币增长到2014年的1496亿元；2017年，楼市调控政策从紧，国内融资渠道受限，加之当年海外发债政策宽松、允许内保外贷项下资金调回境内使用，境外发债增长至2018年历史最高峰3031亿元人民币。

从票面利率来看，境外信用与债券募集期限是影响利率的关键因素。利率最低0.5％，最高15.5％。利率4%以下占6%、4%~7%占39%、7%~11%占41%、11%以上占14%；房企境外发债平均融资成本呈增长态势。

房地产企业偏好发行美元债，一方面是受国内房地产调控政策影响，另一方面是受前些年人民币升值影响。在人民币升值、美元贬值背景下，美元债会随着美元贬值而成本下降，譬如，如果发债利率是10％，人民币升值4％，成本就下降为6％。而一旦人民币贬值，美元升值，结果就完全颠倒了，譬如，如果发债利率是10％，人民币贬值4％，成本就上升为14%。

房企境外发债存在问题及风险分析

多头管理带来外债口径不统一。全口径跨境融资管理政策实施以来，1年期以下短期外债及部分中长期外债（境外上市、跨境担保等）由外汇局管理，中长期外债在发改委备案和审批，存在不一致性。一是央行和外汇局对短期外债管理明确规定：房企和城投企业不适用全口径融资模式，按照发改委规定，这两类企业仍可举借中长期外债。二是发改委针对外资银行中长期外债标准审核与全口径融资计算方法不一致。三是房企短期外债既不适用央行、外汇局的全口径模式，也不归口发改委管理，属于管理空白地带。

可能存在资金集中流出风险。当前境内外融资利率差逐步收窄，加上发改委外债政策收紧，部分房企境内外融资将会变得更加困难，资金缺口变大。由此，境外债券持有者会担心自身权益受损，将可能按照回售条款提前抛售债券或要求担保方先行兑付，引发资金从楼市集中流出境外风险。

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