北方一家信托公司内部人士也对第一财经记者透露，在上半年国内资产质量普遍不明朗的背景下，信托公司唯有更加依赖房地产信托，相对来说，房地产项目已经形成成熟透明的模式，即使项目出现逾期，也可通过处置抵质押来解决。

但值得注意的是，在上半年房地产信托火爆的背后，是平均每只房地产信托产品的募集资金规模在收缩，成本在提升。

数据显示，今年上半年，成立的房地产信托产品平均每只募集资金规模仅有1.33亿元，而去年同期为2.12亿元，平均年化收益率为8.33%，去年同期为7.76%。

事实上，从去年下半年开始，全市场的房地产信托产品平均年化收益率就已经来到了8%的区间，并一路上行，今年上半年的平均数据最高触及8.46%。

有信托内部人士对第一财经记者推断，按此数据，房地产公司的信托融资成本可能会超过10%，甚至达到15%。

事实上，不仅是在信托融资渠道，债务融资渠道同样如此，今年上半年，房企海外发债的票面利率一波高过一波。

Wind资讯数据显示，截至8月6日，房企海外债的票面利率均值已达到8.8%。

泰禾集团7月12日公告称，其境外全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，票面年息达到15%。而根据Wind资讯数据，包括泰禾集团在内，目前已有3只在新加坡交易所挂牌的房企海外债的票面利率超过15%。

下半年“凉凉”

下半年，风云突变，房地产信托监管政策收紧效果开始显现。

早在今年5月份，银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，重申对房地产信托融资乱象的整治，“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。”均在整治之列。

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