这就可以解释为何大家对于消费升级还是降级的问题争论不休，核心原因还是在于收入分化的问题日趋明显，高收入和低收入者均高增长，中间的主体部分则在下沉。因此，如何提高中等收入阶层的收入水平，成为拉动消费的关键点。

靠房价助推消费不可持久且导致结构扭曲

我们的报告中不止一次地提到房价与消费的相关性，因为我们发现房价涨得多的城市，消费的相对表现也会更好一些。

例如在2015-2016年小城市房价大幅回落时，小城市的消费走势也明显落后于大城市。2017年以来，小城市棚改继续刺激、大城市地产调控收紧后，小城房价涨幅遥遥领先于大城市，消费增速上的优势也明显扩大。

从理论上讲，房价上涨刺激消费也是合乎逻辑的：

一是房价上涨会带动商品房销售面积增速加快，使得与商品房相关的商品销量上升，如家电、家具和建筑装潢。2017年商品房销售额的增速大幅上升，同时，家电和家具的销售额增速均比2016年要高，且维持在10%以上。到了2018年，由于房价出现了涨跌分化，销售额小幅增长，也使得家电、家具和建筑装潢等消费额增速回落。

二是房价上涨会增加购房者的财产性收入，由于我国经济非常依赖房地产，我国居民六成资产配置在了房地产及相关的领域，房价上涨对居民财产性收入增长十分明显，尤其对拥有多套房的高收入阶层的收入增长有利，从而拉动消费，尤其是高端消费。简言之，房价上涨对“房东”有利，对“房奴”未必。

三是居民的消费行为不仅受到当期收入的影响，还会受到居民资产和财富变动的预期影响，因此财富的增值和减值也会影响改变居民消费信心和行为。房价上涨时，财富效应会提高消费信心促使居民增加消费；房价下跌时，居民消费信心不足从而缩减消费。我们获得的统计数据显示，房地产价格波动领先消费者信心指数约6个月。

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