综上，我们将实现住房租赁资产证券化必备的条件总结为三个关键词，即合规性、运营力、现金流。

合规性：首先是产权清晰，我国很多房地产项目都以出售为目的，产权被分割成许多小产权用以出售，开发者由于不拥有完整的产权而对基础资产的选择造成了一定障碍。所以租赁住房和基础设施领域被认为是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

其次是工程建设合规，尤其是建筑质量、消防等安全相关部分，毕竟住房租赁是民生工程，安全问题是不容挑战的底线。此外，在财务方面，账户安全及合规也很重要。公寓支付往来繁杂，资金的高效归集和分配一直是财务管理中的难点，尤其是《关于进一步加强无证经营支付业务整治工作的通知》(银办发[2017]217号文)发布后，明确无证大商户模式接入持证机构，独自资金清算属于二清行为。因此，我们推出了水滴金融账户服务，与持牌金融机构合作，坚决不碰资金，同时支持空中分账，解决“二清”问题。

运营力：要充分发挥住房租赁资产的价值，关键还是运营能力，这也是所有公寓企业需要不断打磨的核心竞争力，也恰恰是大多数在资产证券化方面占据政策优势的国资国企所欠缺的。随着租赁房源供给量的不断提升，建立标准化服务流程，实现规模与效率的兼顾，将成为所有规模化公寓企业面临的课题。这也是为什么我一直以来都积极倡导软硬件深度一体化，以软件规范流程，以机器代替人工，最终实现无人值守公寓。以软件规范流程，有助于建立标准化服务流程，便于模式复制和推广；以机器代替人工，则能大大节省人力成本，提升公寓运营效率。

现金流：作为具有金融产品属性的REITS，标配有稳定现金流的产品，才是保证未来盈利的标尺，底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。通过现金流的稳定性和资金流量就可以对公寓企业的运营情况、规模大小形成初步判断。这也是为什么“通知”中明确要以收益法为最主要的评估方法。显然在公寓金融产品中，通过项目的预期租金收益等数据，更能有效评估项目价值。

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