曾有业内人士指出，当下北京市场上存量商品房不多，共有产权房位置均比较偏远，从申购家庭数量看供应量也偏小。此外，高端住宅只占很小一部分，因此限竞房在未来两年内会占据新房市场的主力。

然而，自8月份限竞房入市以来，“开盘即售罄”的期望便屡屡落空。热销楼盘极少，去化率不达预期的滞销盘则相对较多。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，已经属于优秀。

此外，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。但在全国最严限购政策的加持下，需求端并未得到很好的释放。

从全年商品住宅供需比的走势来看，基本呈现出“U”型特点。年初纯商品住宅集中上市，躲避限竞房冲击；年初新增货量不足，供需比降至低谷；下半年随限竞房大量入市，供需比持续走高。

将时间轴线拉伸至2008年，2018年商品住宅供需形势的恶化更加明了。1.79供需比已经超越2008年的1.74，并创下自2006年北京开始全面网签以来的历史新高。

但喷薄的供应远未停止。郭毅分析，目前已供地未上市的限竞房还有48个项目，再加上已上市限竞房待推出的货量，限竞房潜在库存面积达到428万平方米，约可开发4.5万-5万套限竞房。

目前，限竞房从拿地到上市的最短周期已压缩至4个月，如果2019年出让的部分限竞房地块在当年开盘入市，预计2019年限竞房的总供货量将达到6万-7万套，面临巨大的去化压力。

在张大伟看来，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大、区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

事实上，通过降低售价吸引购房者的限竞房早就出现。“双十一”期间，为加快去化周期，销售一般的限竞房项目均推出降价优惠措施，直接跌破政府批准的“限价”项目越来越多。“未来如果政策不改变，在供应量井喷下，2019年楼市价格将出现明显调整。”张大伟说。

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