来源：北大光华REITs课题组

李耀光告诉记者，参考海外经验，REITs在产品上市阶段类似于首次公开发行（IPO）的过程，上市之后是基金管理的概念。

“成熟的公募REITs不是简单地将一个资产证券化项目公募化。”李耀光告诉记者，公募REITs未来是要面向公众投资者发行的，在信息披露以及尽职调查审核等方面要充分考虑保障公众投资人的合法权益，而在上市之后，计划管理和资产层面的工作仍需要有不动产投资和管理经验的资管公司来承担。

中国REITs市场如何建设？

中国基金业协会会长洪磊此前指出，我国REITs面临基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；缺少综合性行业税制安排；资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足等问题。

在李耀光看来，未来公募REITs试点的出台只是第一步，建设面向公众的成熟公募REITs市场还有很长的道路。

第一步，公募REITs试点项目出台，在一系列试点案例的基础之上出台试行制度和法规；第二步，试行制度出台试运行一段时间后，在试行制度基础上形成正式的法规制度；第三步，在REITs正式法规形成之后，配套税收优惠或者建立税收中性的环境。

北大光华REITs课题组认为，从国际上REITs的产生和发展来看，税收优惠是一个重要的驱动因素。从实践来看，国内与REITs相关的税收问题，主要存在于设立和持有经营环节，其税负较重。

“我们研究了一个简化案例，该案例假设设立时需要进行资产交易，资产增值约40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%。在上述案例的假设条件下，REITs运营环节的税务成本占租金收入的比例约21.3%。”

北大光华REITs课题组建议，有关部门可借鉴国际经验，充分考虑REITs的税收中性原则，即以REITs持有并经营资产所承担的税负，不应大于投资者自行持有并经营资产所承担的税负。“这体现在创设REITs的过程中所产生的应税行为，应适当予以税收减免，在REITs持续经营期间的税收应适当予以优惠。”课题组称。

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