个别城市租金上涨的现象，使住房租赁市场的资本工具再度受到市场密切关注。住房租赁融资工具方面，ABS（资产支持证券）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和抵押型的类REITs（不动产投资信托基金）是否成为企业债务融资的渠道也成为了各界的关注的焦点。

多位接受采访的人士表示，目前中国市场的类REITs是在为公募REITs出台预热。未来公募REITs出台后，公众投资者也可以享受租金回报和物业增值所带来的收益。另外，住房租赁只是类REITs的基础资产之一，未来公募REITs出台将有助于盘活各类存量经营性不动产。

北大光华REITs课题组认为，中国已经迎来“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品。另外，REITs与其他金融资产关联性低，出台公募REITs有助于中国投资者的资产配置多元化。

类REITs意在盘活存量

“2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。”中信证券固收团队报告称，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。

过去，中国一线城市租售比普遍偏高，一度使住房租赁市场受到资金的“冷落”。近日，在季节性因素和违建拆除等多重因素影响下，租金和租售比双双上涨。但各界也开始关注，ABS、CMBS和抵押型REITs等资本工具，是否已成为房企和住房租赁企业债务融资和变相加杠杆的渠道？

渤海汇金证券资产管理有限公司资本市场部总经理李耀光认为，“真实出售、破产隔离”的类REITs并不是增加杠杆的做法，而是盘活存量。到期后发行人可能行使回购权，其原因在于物业价值发生了提升。

“在国内缺乏中等风险、中等收益的投资产品，目前广大的公众投资人亦无法享受物业增值以及租金回报带来的收益，这也是推出公募REITs的要义所在。”李耀光进一步分析，随着未来房地产市场长效调控机制逐渐生效，投资人一方面不再只能通过购买住宅来享受地产抗通胀效用，从而推高住宅需求和价格；另一方面公募REITs可以通过二级市场交易形成有效的公允价格。

在北大光华REITs课题组看来，出台公募REITs有利于盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，开发和建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分。

“中国已经迎来‘大资管’时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品。”北大光华REITs课题组认为，REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置多元化；对于国际投资者来说，中国REITs同样也具有重要的配置价值，这对于推动中国金融体系进一步全球化，吸引外资助力中国经济具有重要意义。

机构全力备战

北大光华REITs课题组认为，基于现有的法律和市场环境，“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。建议以《证券投资基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式，管理模式方面采用外部管理。

课题组指出，REITs的管理模式可分为外部管理模式和内部管理模式。外部管理模式是指，REITs本身为公司、信托或基金实体，由外聘的管理人执行所有的管理职责，包括资产运营、投融资和物业管理等。

具体来说，基金持有人委托公募基金管理人来实施基金管理，基金投资于ABS证券；ABS持有人委托计划管理人实施专项计划的管理，专项计划投资于私募基金；私募基金投资者委托私募基金管理人实施私募基金管理，私募基金投资于项目公司，在项目公司进行不动产资产的运营和管理。记者了解到，目前已经有部分公募基金也在搭建不动产管理的团队，各类金融机构已经在为首单公募REITs积极备战。

来源：北大光华REITs课题组

李耀光告诉记者，参考海外经验，REITs在产品上市阶段类似于首次公开发行（IPO）的过程，上市之后是基金管理的概念。

“成熟的公募REITs不是简单地将一个资产证券化项目公募化。”李耀光告诉记者，公募REITs未来是要面向公众投资者发行的，在信息披露以及尽职调查审核等方面要充分考虑保障公众投资人的合法权益，而在上市之后，计划管理和资产层面的工作仍需要有不动产投资和管理经验的资管公司来承担。

中国REITs市场如何建设？

中国基金业协会会长洪磊此前指出，我国REITs面临基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”；制度环境滞后，缺少统一的市场化运作环境；缺少综合性行业税制安排；资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足等问题。

在李耀光看来，未来公募REITs试点的出台只是第一步，建设面向公众的成熟公募REITs市场还有很长的道路。

第一步，公募REITs试点项目出台，在一系列试点案例的基础之上出台试行制度和法规；第二步，试行制度出台试运行一段时间后，在试行制度基础上形成正式的法规制度；第三步，在REITs正式法规形成之后，配套税收优惠或者建立税收中性的环境。

北大光华REITs课题组认为，从国际上REITs的产生和发展来看，税收优惠是一个重要的驱动因素。从实践来看，国内与REITs相关的税收问题，主要存在于设立和持有经营环节，其税负较重。

“我们研究了一个简化案例，该案例假设设立时需要进行资产交易，资产增值约40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%。在上述案例的假设条件下，REITs运营环节的税务成本占租金收入的比例约21.3%。”

北大光华REITs课题组建议，有关部门可借鉴国际经验，充分考虑REITs的税收中性原则，即以REITs持有并经营资产所承担的税负，不应大于投资者自行持有并经营资产所承担的税负。“这体现在创设REITs的过程中所产生的应税行为，应适当予以税收减免，在REITs持续经营期间的税收应适当予以优惠。”课题组称。

相关报道: