日前，证监会、住建部联合发文宣布推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。业内人士认为，在当前租售并举的政策背景下，类REITs向真REITs的转变很可能在以租赁住房（尤其是长租公寓）为底层资产的证券化产品中首先取得突破。第一财经记者从了解政策制定的人士处独家获悉，目前多项支持措施已在酝酿当中。

从行业来看，通道业务被严管后，券商资管、基金子公司等业务发展面临很大挑战，机构也逐步意识到未来需要向主动管理转型，资产证券化便是路径之一。

“现在由于还有政策配套方面的原因，真REITs离落地还有一点距离，现在大部分还是类REITs。真REITs实际上是金融支持实体经济的重要方面，’出表’后利于降低企业或者地方债务水平。现在看监管部门、政府部门都很支持，相应的政策配套下，很可能是基金子公司未来重点的方向。”4月26日，北京某基金子公司老总对第一财经表示。

支持措施正在“酝酿”

4月25日，证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，指出要加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

其中，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

这是国务院提出加快住房租赁市场发展之后，两部委联合下发的第一个落地文件。第一财经从知情人士处独家了解到，多方面的支持措施正在酝酿当中。

“通知提出，要鼓励具有资产证券化业务经验的租赁住房建设或运营机构参与住房租赁市场，”一位了解政策制定过程的知情人士对第一财经表示，对于已经发行过住房租赁资产证券化产品的机构，可以认为他们有更好的融资手段，也更了解资本市场，监管层鼓励这些机构承接，会给予优惠措施。

在业内人士看来，法律监管体系的完善与税收制度的调整是REITs 破局关键。中金公司26日研报称，法律监管主体不明、双重征税问题压制收益率、可证券化的优质物业偏少、专业REITs 管理机构及人才匮乏，是限制REITs 在国内发展的主要因素。

中金建议，未来REITs的推进应重点明确法律及监管主体，并对当前REITs税收政策（尤其是REITs 和股东层面的双重征税）予以适当减免。据中金测算，如果采用国际成熟市场的税收减免政策，中国REITs 的回报率平均可提升2～3 个百分点。

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