个别城市租金上涨的现象，使住房租赁市场的资本工具再度受到市场密切关注。住房租赁融资工具方面，ABS（资产支持证券）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和抵押型的类REITs（不动产投资信托基金）是否成为企业债务融资的渠道也成为了各界的关注的焦点。

多位接受采访的人士表示，目前中国市场的类REITs是在为公募REITs出台预热。未来公募REITs出台后，公众投资者也可以享受租金回报和物业增值所带来的收益。另外，住房租赁只是类REITs的基础资产之一，未来公募REITs出台将有助于盘活各类存量经营性不动产。

北大光华REITs课题组认为，中国已经迎来“大资管”时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品。另外，REITs与其他金融资产关联性低，出台公募REITs有助于中国投资者的资产配置多元化。

类REITs意在盘活存量

“2018年7月北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位。从2018年房租数据来看，北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。”中信证券固收团队报告称，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%，广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。

过去，中国一线城市租售比普遍偏高，一度使住房租赁市场受到资金的“冷落”。近日，在季节性因素和违建拆除等多重因素影响下，租金和租售比双双上涨。但各界也开始关注，ABS、CMBS和抵押型REITs等资本工具，是否已成为房企和住房租赁企业债务融资和变相加杠杆的渠道？

渤海汇金证券资产管理有限公司资本市场部总经理李耀光认为，“真实出售、破产隔离”的类REITs并不是增加杠杆的做法，而是盘活存量。到期后发行人可能行使回购权，其原因在于物业价值发生了提升。

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