“在国内缺乏中等风险、中等收益的投资产品，目前广大的公众投资人亦无法享受物业增值以及租金回报带来的收益，这也是推出公募REITs的要义所在。”李耀光进一步分析，随着未来房地产市场长效调控机制逐渐生效，投资人一方面不再只能通过购买住宅来享受地产抗通胀效用，从而推高住宅需求和价格；另一方面公募REITs可以通过二级市场交易形成有效的公允价格。

在北大光华REITs课题组看来，出台公募REITs有利于盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，开发和建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分。

“中国已经迎来‘大资管’时代，但产品同质化问题依然是市场的重要问题之一。REITs作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具，是高质量、成熟的金融产品。”北大光华REITs课题组认为，REITs与其他金融资产关联性低，有助于中国投资者的资产配置多元化；对于国际投资者来说，中国REITs同样也具有重要的配置价值，这对于推动中国金融体系进一步全球化，吸引外资助力中国经济具有重要意义。

机构全力备战

北大光华REITs课题组认为，基于现有的法律和市场环境，“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。建议以《证券投资基金法》作为REITs的立法依据，采用“契约型”模式，管理模式方面采用外部管理。

课题组指出，REITs的管理模式可分为外部管理模式和内部管理模式。外部管理模式是指，REITs本身为公司、信托或基金实体，由外聘的管理人执行所有的管理职责，包括资产运营、投融资和物业管理等。

具体来说，基金持有人委托公募基金管理人来实施基金管理，基金投资于ABS证券；ABS持有人委托计划管理人实施专项计划的管理，专项计划投资于私募基金；私募基金投资者委托私募基金管理人实施私募基金管理，私募基金投资于项目公司，在项目公司进行不动产资产的运营和管理。记者了解到，目前已经有部分公募基金也在搭建不动产管理的团队，各类金融机构已经在为首单公募REITs积极备战。

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