在成本法计量(编者注：A股地产股多采用成本法计量，港股地产股如大悦城地产采用公允价值计量，二者差异较大)下，大悦城地产2017年底对应股比的归属于母公司股东的净资产为75.17亿元，相对144.47亿元交易价格，将产生69.3亿元的差额。

一位券商人士向《中国经济周刊》记者分析说，根据《企业会计准则第20号企业合并》，从最终控制方的角度来看，合并前后实际控制人并没有发生变化，企业支付的成本与被购买企业账面价值的差额将冲减企业的资本公积金。而资本公积金是净资产的一部分，这意味着合并完成后上市公司的净资产会大幅度减少。

2017年底，中粮地产的净资产为66.3亿元。

不过，为了保证股东权益，交易双方签署了《减值补偿协议》，一旦完不成承诺，交易对方将向中粮地产补偿，补偿上限不超过交易价格。

2016年度，大悦城地产营收69.87亿元，归母股东净利润为-1.54亿元；2017年营收116.58亿元，归母股东净利润为4.5亿元；2018年前5个月，营收35.9亿元，归母公司净利润11.81亿元。

大悦城地产年报显示，2017年业绩向好，主要是因为海南LOFT产品热销、二期推盘去化迅速，以及杭州大悦城写字楼实现整售导致。

《草案》显示，2018年前5个月大悦城地产净利润较高的原因之一，是出售了持有北京长安街W酒店100%公司权益。

虽然大悦城近几年营收数据尚可，但依旧困难不小。中粮地产称，2015年以来，宏观经济形势变化、全国商业地产供给大于需求、行业政策紧缩导致开发商开发意愿下降，商业地产开工面积呈逐年递减趋势，商业营业用房投资额增速、办公楼投资额增速均低位运行，商业地产行业整体呈现结构性过剩态势。

此外，大悦城地产部分下属公司于境外开展业务，在实际经营中存在因汇率波动而导致公司发生汇兑损益的风险。中粮地产向证监会的回复公告显示，2016年度、2017年度和2018年15月，大悦城地产汇兑损益金额分别为5646.51万元、3848.93万元和6021.59万元。

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