业内人士认为，这种测算方法适宜在上市公司股价平稳时期，如果公司股价处于上涨时期，发行价格存在低估可能；如果公司股价处于下跌时期，发行价格存在高估风险。

而今年以来，A股地产板块跌幅较大。以深证房地产指数(399637)为例，1月2日收盘指数5847.09，10月9日收盘指数为4172.45，跌了1674.64点，跌幅28.64%。

由于中粮地产自2017年7月22日至定价基准日一直停牌，所以定价基准日的股价也等同于2017年7月21日收盘价7.95元。其10月9日收盘价为5.56元，每股跌了2.39元，跌幅30.06%，与整个深证地产板块跌幅差不多。

单从数据分析看，目前中粮地产5.5元左右的股价，比此次关联交易的价格低约1.3元，发行价超过目前市场价近20%，中粮地产显然是买贵了。

9月13日，中国证监会向中粮地产下发反馈意见通知书，其中在第三个问题明确提到发行价格问题。证监会提出，调价触发条件的设置是否符合《上市公司重大资产重组办法》第四十五条规定，是否全面、合理；调价基准日的确定方式是否明确、具体、可操作；目前是否已经触发调价条件，上市公司有无调价安排。

10月8日，中粮地产对上述问题回复称，深证房地产指数当前已触发发行价格调整条件，但是综合考虑目前公司股价水平、公司股票近期走势并与明毅充分沟通，公司董事会同意本次发行股份购买资产的发行价格不做调整。

《草案》称，最终发行价格尚须经中国证监会核准。

　　商业地产呈现结构性过剩态势，大悦城地产经营压力不小

如果说发行价格相较目前市价有高估风险，标的大悦城地产的状况又如何呢？

《草案》显示，剔除中粮地产2017年度现金分红因素，交易价格变为144.47亿元，主要是综合考虑了标的资产历史投资价值、净资产价值、可比公司及可比交易估值、标的资产的资产状况、盈利水平、品牌优势等因素，兼顾了交易双方股东的利益。

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