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单价从99万涨到2900万 黄浦江畔别墅为何闲置16年?(3)

2019-05-13 11:35:58  中国经济周刊    参与评论()人

“超出面积”先建后批?规土局:不排除这种可能性;中星集团:手续齐备未发现违规

另一位业主应女士于今年4月12日申请政府信息公开,申请内容为雪野家园总平面图、规划许可证和项目表。

浦东新区规划和自然资源局向其公开了有关信息。根据该局提供的浦东新区雪野北块建筑工程项目表显示,雪野小区有一幢“疑似”别墅的三层建筑面积为801平方米。

但在2019年3月下旬,中华企业派人来业委会协商时所持的上海市新建住宅交付使用许可证上,却找不出面积为801平方米的别墅,能找到的是一幢1000多平方米的三层别墅。

业主们因此质疑,实际情况与规划不符,超出的这200多平方米如何解释?

4月25日,浦东新区规划和自然资源局有关负责人回应业委会代表的说法是:不否定有先建后批的可能性。

在一段业主们提供的录音中,这位负责人解释称:根据原来的上海城市规划条例,超面积部分可以按土建造价的2%~20%进行罚款。如果卖2000元/平方米,罚款是40~400元/平方米。如果罚款后开发商还能赚绝大部分,当然造违建。原来的规定等于变相地鼓励了违建,但根据现行的上海城市规划条例规定,违建要拆除,不能拆除的要没收。如今大家就都不敢违建了。

北京炜衡(上海)律师事务所合伙人鞠秦仪接受《中国经济周刊》采访介绍说,根据当时《上海城市规划条例》(1995年发布,1997年修改版本),“尚无不良影响的,处以建设工程土建造价百分之二至二十的罚款,并责令其补办建设工程规划许可证”,由此在当时确实存在很多“先违建,后办证”的情况;而历经多次修改后,现行条例规定,“无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”“先上车再补票”的情况已经不可能再发生了。

不过,浦东新区建设和交通委员会负责信访的负责人回复业委会代表的则是另一种说法:别墅的确超了面积但不是违章建筑。“超面积但在土地证上的,那就要补地价,补完地价就可以拿到产权证销售。如果开发商不愿意补地价,政府就要没收。”

据房产业内人士的解释,超面积并非违章建筑。违章是违法的建筑,规划根本就不同意搭建的建筑;超面积是规划同意的面积,只是在项目一开始的时候面积指标并不是那么精确,有超面积也有少面积的可能。“开发商一般不会少面积,因为政府不会退地价。一般补了地价以后,就可以正常销售,而违章建筑则不能销售”。

业主们展示的疑点还有很多。

洪峰向《中国经济周刊》记者提供的两份宗地图显示,在别墅北区位置,2003年与2008年的情况完全不同:2003年该区域内是一幢别墅(下图左),到了2008年就变成了两幢(下图右)。

闲置16年,价格涨了14倍!上海黄浦江畔闲置别墅涉嫌违规疑云

受访者供图

但实质上,2002年业主入住小区的时候,该位置就已经建成了两幢别墅。

更蹊跷的是,根据前述应女士从有关部门处得到的平面图显示,别墅北区位置在2000年设计时就是两幢别墅,那么又与业主们2003年时拿到的宗地图是矛盾的。

业内人士告诉记者,宗地图可以变更,原宗地图不得划改,应加盖“变更”字样印章保存。通常变更规划需要在上海市规划和自然资源局官网上公示,但一般过了公示期就很难查找到。

记者登录上海浦东新区人民政府官方网站,查询“雪野家园”,可以看到2009年9月4日公示的“雪野家园别墅住宅建设工程规划许可证”,但公示内容已无法查看。

“问题在于,合法化需要修改规划和公示。但如果公示是在2009年,那就等于开发商先上车再补票。”业委会代表说。

他们希望能够通过合法手段从相关部门处核实查看雪野小区工程规划许可证、雪野小区工程竣工规划验收报告、雪野小区房产测绘报告及分摊面积的计算原则、雪野小区公建改为商铺等批复文件。但一直未能获得相关信息。

那么,雪野小区的别墅建设是否存在违规,实际情况与规划是否相符?相关手续是否合规?

中星集团有关负责人回复《中国经济周刊》记者称:作为国有控股企业,合法合规是经营管理的基础,也是企业重视和坚持的,对于记者关注的事项,中星公司高度重视,相关部门协同进行了自查,项目的手续都是合法合规的,对于应该需要对外公开公示的资料,已经在相关政府网站上公开。

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