崔历：迎接租房时代(5)

(2)法律框架：大多数发达经济体都采取了各种措施加强对承租人的法律保护，包括完善法律制度、实施更严格的租赁监管和租金管制措施。例如，德国规定房东在3年内的租金涨幅不得超过20%，如果租金价格已经高于当地租金参考价，则不允许再提高租金。但有研究显示，对租金的直接干预往往会抑制供给和增加市场波动。

(3)融资方案：在整体流动性环境较差的情况下，资产证券化是为地产投资提供流动性的主要方式之一。2008年全球金融危机后，租赁房产的证券化和房地产信托基金(REITs)在美国兴起。在大量买进银行止赎房屋并将其作为租赁房产经营后，投资商将现金流证券化或建立REITs。这些投资在利率下降的环境下取得了较高收益：在美国房地产周期中，除股息收益(与租金收益相关)外，REITs的资本收益也随房地产周期的上行而上涨。

合约机制，例如“先租后买”的混合性安排：许多国家设立了非传统的租赁安排制度，包括共享产权和先租后买计划等。此类安排使承租人在一段时间的租赁后获得购买的权利，同时降低预付成本。比如，在先租后买模式下，承租人在一段约定的期限内以高出市场价的月租金承租，额外多支付的这部分金额在租赁期结束后购买房屋时可从房款中抵扣，灵活的合同安排可提升房客和房主双方的积极性。

多因素下，部分房企预计将转向租赁市场

部分房地产商已推出房屋租赁项目。新出台的政策利好，包括13个城市推行集体建设用地建租赁房试点，租赁房产REITs和增加对长期房屋租赁的银行贷款等，有助于提升房屋租赁的预期回报，并增加资产流动性，提升市场参与的热情。

另外，周期和政策环境也会使房企日益关注租房市场。首先，租房的预期回报有所上升。房地产周期包括两部分：一个是受房屋供需影响的实体周期;另一个是受资金流动和借贷成本影响的金融周期。当实体周期弱而金融周期强时，房价上升迅速而租金止步不前，租金回报下降，减低投资意愿。当实体周期走强而金融周期走弱时则相反：租金上升，房价平稳甚至下滑，租金投资回报上升。

金融周期的下行和实体周期的回升将有利租房市场的发展。过去几年，虽然房价攀升，租金水平在全国范围内变化不大。因此，与经济需求相比，金融因素(特别是家庭杠杆率的上升)是推升房价走高的主要因素。随着2016年来金融政策收紧和限购要求提高，一些城市的房价已经开始降温。但一线城市的租金大幅回弹(图3)，同时二三线城市由于供应较为充足，租金增长仍不明显。