崔历：迎接租房时代(4)

专业机构投资和管理的租赁业务应是未来解决外来务工人员和青年人住房需求的主要模式。公共住房也是提供租赁房供给的另一条途径，但会造成公共财政压力。2016年，中国政府保障性住房在总住房存量中占比约为7%，政府计划到2020年再建成2000万套，保障房占比将超过10%。不过，目前公共住房主要满足的是有本地户口的低收入居民的住房需求。由于财政限制，大部分城市很难将政府住房项目大规模拓展至非户籍人口。

如何刺激商业机构建设或投资租赁性房产?在大多数国家，私人资本进入住房租赁市场通常都很谨慎，原因有多方面，包括利率和流动性风险、管理成本(尤其是与商业房地产相比较)以及涉及到承租人的法律问题。有吸引力的租赁房屋投资需要具备良好的市场回报、妥善的风险管理和充足的流动性。国际经验看，吸引机构进入租房市场的机制包括市场化机制，政策支持下的制度性机制，和创新性的合同安排：

市场化机制即预期收益：因为住宅租赁相对商用地产的风险较大且维护成本较高，有吸引力的总回报率(包括资本增值潜力和租金回报率)对于机构投资者来说极为重要。从上世纪90年代到2008年，大多数经合组织(OECD)国家由于房价上升，租金回报率下降，租房比例下滑，而住房自有率走高 。2008年以后，受次贷危机影响美国房价大幅下跌11%，推升了租金回报率并刺激了投资需求。许多房屋因无法缴付贷款而被银行止赎，而后被大投资商大规模购入并将其转为租赁住宅。随着租金及回报的上升，美国公寓式租赁住宅开工也显著增长。

制度性机制，包括税收优惠、法律环境和融资渠道等安排：税收减免有利于提高收益，租赁市场的法律框架，包括承租人的权利和合约执行力，有助降低风险，而金融工具，例如保险和房地产信托基金(REITs)，可降低融资成本，并提高市场参与者的流动性(表1总结了主要发达国家政策)。制度性机制有以下几大类型：

(1) 税收激励：在德国和法国，租赁住宅投资都享有较大的税收减免，包括收入税抵扣和加速折旧等形式，从而提高投资收益。在美国，截止到1986年，租赁住房享有十分有利的税收政策。自那时起，租赁住房则享受政府融资计划的支持。在日本，上世纪60~70年代日本住宅工团以低于市场价购买土地并开展了大规模住宅项目开发，满足了城市新移民的住房需求。