崔历：迎接租房时代(2)

以此衡量，中国总体租房人口比例只是稍低。图2显示了中国和主要发达国家租房人口比例与国家城镇化率的关系。两者的正相关显而易见：城镇化率高的国家，租赁人口的比例也较高。而城镇化率较低的发达市场和新兴市场，其租赁人口比例也相对较低。这个关系并非只适用于少数特例国家，而是对不同区域的样本，比如将亚洲和欧洲国家分开来看，均普遍成立。从这个角度看，中国的租赁人口比例大体符合其城镇化水平。而常用来比较的德国，其高租房比例在跨国比较中是一个特例，用税收等手段抑制房地产交易，租金管制等政策的强力干预为主要原因。

跨城市的租房特点也符合这一规律。城镇化高的城市，外来人口越多，租房比例越大，例如流动人口比例高的深圳、上海等城市的租房比例在40%~50%，远高于流动人口比例较低的中南部省会城市例如南昌、长沙等。这也与国际经验相符：在美国，中心城市例如纽约、洛杉矶的租房人口比例约为50%左右，远高于国家层面的平均值。换言之，全国的总体租房比例掩盖了地区间的巨大差异。虽然租房制度尚不完善，大城市的租赁人口已具相当规模。

中国租房市场的潜力有多大?展望未来，租房市场的潜力主要取决于需求方面因素的动态变化。迄今为止，虽然制度不完善，并未制约深圳等大城市的租赁交易，从根本上讲，租房需求取决于城市发展。有更多更好就业机会的城市，住房需求就越大，房价上涨更快，进而推高对租房的需求。人口流动趋势和房价负担比是决定租房需求的主要因素。

(1)人口流动：按照国家城镇化的目标，预计每年城镇人口将增加2000~2500万。另外，虽然农民工进城的速度有所下降，城市之间的人口流动开始上升。据政府统计，过去5年流动人口的收入年均增长率约12%，高于城市居民平均收入的增长。新城市人口的教育程度和收入水平提升，对居住空间的要求也会高于以前农民工为主的流动人口。分城市看，预计二三线城市的人口和住房需求将会快速增长。而一线城市，特别是北京和上海则会继续放缓，甚至出现负增长。