崔历：迎接租房时代

政府最近积极鼓励住房租赁市场的发展, 成为房地产市场长效机制的一部分。在2016年末召开的中央经济工作会议上，政府强调要加快住房租赁市场立法、加快机构化、规模化住房租赁企业发展以及加强对住房租赁市场的监管。十九大和12月召开的中央经济工作会议再次强调要发展住房租赁市场，特别是发展长期租赁，以促进房地产市场长期平稳健康发展。

一系列政策也在陆续出台。去年7月，提出“租购同权”的政策意向。8月，提出将在包括北京、上海、广州等13个主要城市试点集体建设用地建租赁性住房。从2017年下旬至今，已有超过40个城市发布了各自的租赁市场发展新政。房企的租赁业务以及相关的金融创新，包括房地产信托基金(REITs)和租赁融资也在推出和落地当中。

本报告试图对租赁市场的发展前景和行业痛点做一个分析和展望。总体看，预计房屋租赁的需求随着城镇化进程加快 、城市间人口流动的上升和政策支持将提速，是房地产行业中的朝阳行业。短期随着楼市放缓、租金上升和政策优惠，房企对大城市租赁业务也会提升。但中长期形成哪一类的租赁市场，专业化租赁方的供给能否随需求而扩展至更大范围的城市，是否会根本性改变房地产商的业务模式，对经济和其他行业的中长期影响，则需关注政策细节。

中国租房市场需求侧现状

中国人租房比例太小吗?在后全球金融危机时代，许多发达国家都将眼光投向租赁市场发展。在2008年次贷危机之前，除了德国等少数国家外，发达国家政策导向大多为通过放宽金融监管政策(如降低房屋贷款标准)和增加财政补贴来促进房屋购买，提升住房自有率 。然而，次贷危机体现了这些政策的负面效果。另外2008年后全球多数大城市房价飙升，也让买房对很多人来说变得越来越难。因此，很多国家逐渐将发展租赁市场作为房地产政策的一个重要部分。

根据中国指数研究院的数据，中国城镇人口中约有20%的人口租房，在总人口中则占比12%。这个比例比很多发达市场要小(图1)。以此为依据，多有观点认为国内租赁市场体量过小，需大幅提升。但简单将租赁人口比例做跨国比较并不完全。租赁人口的比例与一国的人口结构高度相关。流动性人口高的国家和地区，租房比例高。在人口不断从住房自有率相对较高的乡村向城市移动的趋势下，流动人口比例上升，自住房的比例通常会下降，而租房的比例会上升，租赁的需求也会增加。