崔历：迎接租房时代(3)

(2)房屋支付能力：房价的上涨和支付能力的下降通常会将更多住房需求推向租赁市场。虽然全国整体来看房价收入比持平且保持相对稳定，但一线城市的房价收入比比其他地区高出很多，此外，在经过2012~2014年的调整之后，二线城市的房价收入比自2015年以来也开始上升。限贷后，购房支付能力会进一步下降，提升租房需求。

综合考虑这些要素，我们估计，在未来三年，租房需求将每年增加500~600万套。由于人口增长放缓，我们估计未来五年的住房总需求每年将增长约3%，略低于过去五年的增长。房地产投资也将放缓，至每年7%左右。但租赁需求将会加速。我们估计出租单位的数量将增长10%左右。到2020年，租户的比例可能会从现在的20%上升到24%左右。

当然，并非所有城市都有这么大的市场空间。预计租房需求大部分将集中在人口大幅增加、或是房价负担比较高或上涨较快的城市。除北京、上海、深圳这样的大城市外，由于人口流入，成都、厦门、天津、杭州、武汉等核心二线城市也将迎来旺盛的租房需求。我们预计，中国前30大城市每年将新增350~400万户租房需求，占全国每年新增租房人口的60%。

这样的市场规模蕴藏着巨大的商机。目前，中国的租赁市场规模约为1.38万亿人民币。我们预测租房人口还会增加，租赁价格也将稳步上涨，到2020年，租赁市场规模将超过2万亿人民币，年增长率15%左右。

从供给侧满足租房需求

如何满足人口流动加快下持续增长的租房需求?中国租房市场体量大体与城镇化水平和流动人口分布相当，规模亦会稳步提升。但租房市场痛点在于供给和管理的结构。与国际经验相左的是，中国租赁住房中机构经营比例相当小。中国的房屋租赁的供给面大部分来自小规模个体业主，专业经营者在整个市场中的占比不超过10%，而其他国家的这一比例则高出很多(美国32%、德国35%)。其可能原因是多方面的，比如，过去20年的住房制度改革，公有制住房转变为个人产权，形成个体业主基础。但即使在新建房屋中作为租赁使用的比例也比较小。现有制度中缺乏吸引私人资本进入租赁行业的机制，例如法律对双方保障不够，合约不稳定，缺少税收激励等。另外攀升的房价预期推高了提前购房需求，是房企以卖房盈利为主，租房市场专业化经营不足的主要原因。