崔历：迎接租房时代(7)

租赁市场的长期业态取决于政策侧重

首先，金融环境和房地产政策是否持续收紧。全球和国内经验表明，地价和房价上涨预期往往会推高住房自有率。而稳定的价格则会缓解尽快买房的压力。比如，从20世纪90年代到21世纪头十年期间，美国在利率下行和贷款要求放松的大环境下，房价和房屋自有率同步走高，租房比例下降。2008年后，房价下调，银行贷款显著收紧，美国房屋自有率才有所下降。日本是另外一个例子。受城镇化驱使，在战后的大部分时间里，日本的房屋自有率也都在下降，租房比例上升。而到上世纪80年代开始随着房价的上涨，租房比例开始下降。

中国的房价和土地价格也与金融周期紧密相关。国内宏观环境(包括信贷和财政扩张)和全球资金价格走势(利率较低且在下降)是过去几年支持房市的重要因素。在房价上涨过程中，中国开发商多年以来的一个制胜策略就是高杠杆，通过出售房屋从资本增值中获益。相对而言，发展租赁业务，获取稳定但较低的收益相比而言对房地产商的吸引力不大。过去十年间，大型房地产开发商通过加杠杆大幅提升资金回报，尤为明显。

未来房价走势将如何发展?国内和全球的货币政策进入和缓收紧期，但目前为止，国内实际利率仍在下行，支持信贷需求，地价保持坚挺，房价升值预期回调有限。对于大多数开发商来说，资本增值前景可能仍然超过租金回报率。在金融或税收政策出台使房价预期全面降温以前，全国范围内购房市场可能仍比租房市场更为活跃。一线和一些二线城市是例外: 房地产限购限贷等收紧政策预计将持续，压低了长期房价上升的预期。这些城市的地产开发商可能会更有兴趣转投租赁市场，拓展高负债模式以外的新业务。

其次，税收、土地、法律等制度性安排。目前公布的鼓励长租市场发展的政策有两部分。一部分是通过税收和土地措施吸引机构建造租赁用房，政府最近提出的土地用途改革体现这一意向。今年一月中，国土资源部提出将改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。市场多预计，未来整套土地制度改革都要指向加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。