租售并举时代 土地供求格局是否“变天”？(5)

在他看来，租赁地块要求开发商由“快周转”向“慢持有”转变，对开发商的资金实力和进入门槛提出了更高的要求。目前参与主体多为全国性大房企，但盈利模式上仍存在诸多不确定性，目前多以抢占市场为主。

相对于不少地产商的小心翼翼，龙湖集团已经开始雄心勃勃地全面进军长租公寓市场。“我们的布局是，今年在16个一线和领先二线城市，到2017年底，将开业超15000间。”龙湖旗下长租公寓品牌冠寓总经理王俊英告诉《中国新闻周刊》，目前冠寓的战略是迅速占领市场，“三年内不考虑盈利问题。”

事实上，为了避免过重的资产负担，龙湖目前选择从轻资产入手，一般是对租赁十年以上租约的物业进行改造，后期会在自持地块上建设长租公寓，加大重资产的比重。

“冠寓的动态投资回收期是五到六年，轻资产毛利率是35%以上。”龙湖集团副总裁韩石曾对外表示，长租公寓中期的目标是，数量突破五万间，到2020年租金收入超过20亿。

“租金收入占总收入的比重，未来是要逐年下降的，未来要不断扩大生态化运营收入的比重。”冠寓市场推广部负责人邵俊告诉《中国新闻周刊》，未来的盈利模式中，要将城市里年轻人消费的商业机会不断融入长租公寓中。

“过去地产卖的是产品，现在公寓卖的是生活。” 邵俊说，传统的租赁市场存在很多痛点，比如黑中介、服务差、无法择邻而居，而消费升级后的长租公寓，不仅强调舒适、安全、便捷，更强调社群生活和最大化地调用城市资源，“现在的公寓，都要打造成青年人居住、交流和消费的入口，这跟传统的二房东不一样，二房东做不了这个事情。”

杨现领研究发现，相较中小规模的公寓运营商，地产公司的重资产模式虽然面临投资回收期的难题，但也有不少优势。比如，一些大地产商背靠上市集团，多元的融资渠道和品牌优势可以拿到更低成本的资金，可以承受更长的投资回收期。

另一方面，由于越来越多的招拍挂要求商品房地块配建一定比例的租赁住房，未来将会产生大量的商品房、租赁住房和商业配套结合的城市综合体。长租公寓的年龄层以20~35岁间的年轻人为主，消费、创新、创业意愿更强，可以激发综合体内更多元化的商业、服务和商务配套业态，所产生的消费大数据也是开发商的重要资源。