租售并举时代 土地供求格局是否“变天”？(8)

另一个更紧迫的现实是，在很多大城市，国有土地供应紧张和集体土地散乱低效、无法集约利用的矛盾越来越突出。一边是大城市供地完成率连年下降，一线城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期长，倒逼房价上涨；一边却是城中村和城乡结合部有大量闲置低效、违法使用的集体土地，乱象丛生且农民无法享受土地溢价红利。

很多人期待，改革之后，会有很多成本低、体量大的集体土地逐渐进入市场，改变地价持续上涨的预期，甚至最终影响高房价“软着陆”。

在链家地产研究院院长杨现领看来，改革之后形成的总体供应量是会增加很多，但实际形成有效供应的可能有限，一方面是流转机制过程繁琐和不透明，另一方面在租赁市场热门区域的用地还是有限的。

“以北京为例，根据北京国土局公布的集体土地征收及农用地转用地块信息，2016年至今约有2187公顷，这些地块主要分布于郊区，城六区仅占四分之一，其中有15%是在丰台区，而像海淀、朝阳这样的租赁热门区域，仅有不及5%的比例。”杨现领告诉《中国新闻周刊》，集体土地建设租赁房对房价的实际影响有限，“对不少刚需群体来说，租房只是过渡，他们最终会进入到买卖市场，只是可能推迟几年而已。”

党国英对试点最终能释放多少集体土地用于租赁持谨慎态度。他认为，在被选中的试点城市的郊区农村，集体经营性建设用地虽然数量较大，但大多已经被占用，真正闲置的建设用地很少。动用农民宅基地开发租赁住房的可能性不大。一些地方有可能通过解除旧的用地合同，释放出一些土地，但释放多少土地会受到废约成本及新投资回报高低的影响，有很大的不确定性。

另一个关键问题是，这次试点，是否意味着村集体掌握了土地供应的主动权，村集体可否在符合规划的前提下，自主决定是否入市？从目前模式来看，几乎没有这种可能性。

目前，各个城市每年的土地都是“计划供应”，政府牢牢控制着供应量。以北京为例，2017年~2021年，北京计划供应住宅用地6000公顷。其中，集体建设用地1000公顷，约占六分之一。这意味着，北京市仍将集体土地供应纳入供地计划。本质上，供地节奏和供地规模，都由政府把控。

“政府的态度经历了不想管-不得不管-主动管的过程，将会使更多大的开发企业参与到村集体用地的经营开发中，无疑会提高这类区域的规划建设水平和管理能力。”杨现领对《中国新闻周刊》表示，北京首次将集体土地供应纳入年度供应计划，而深圳更是把长期以来存在的城中村逐步纳入到住房供应管理体系内，“官方开始承认其在住房供应市场中的地位，本身即是一种进步。”