租售并举时代 土地供求格局是否“变天”？(3)

这种土拍规则最早的提出者和实践者都是北京市。2016年9月，北京就出台相关规定，提出了“控地价、限房价”的土地出让方式。随后，在当年10月出让的四宗土地时，采用了一个新的竞买规则：在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。如果出现“以租代售”或者变相销售的，企业将被纳入黑名单，取消其参加招拍挂的资格。

新的土拍方式，很快被其他城市借鉴。比如，在今年6月2日，南京挂出11幅地块，同时取消土地竞拍摇号，改为竞争保障房建设面积。6月5日，天津北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式要求，竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的条件下，采用直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格。

从过去“竞拍地价”转为竞拍“自持面积或保障房面积”，用意很明确，除了鼓励建设租赁住房，也希望抑制“房价随地价上涨”的预期。

不过，在杨现领看来，这种方式表面上控制了地价，但实际效果可能并不理想，“这会逼得开发商把自持成本尽可能地压缩，或分摊到销售住宅部分，但结果是地价并没有变低。再加上房价设了上限，一些算不过来的账都需要由企业自己承担，长此以往，企业会失去拿地的动力。”

资料图：福州正在建设中的房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

从“快周转”向“慢持有”转变

“自持地块”和“竞自持”土拍模式，作为一种新的游戏规则，势必改变地产商长久以来习惯的拿地和开发模式。

不少业内人士都认为，这种模式下，放缓了房企资金运作速度，限制了开发商回收现金流的节奏，给地产商的运营模式带来全新课题和挑战。

在杨现领看来，对开发商最大的挑战是，地价成本仍然过高，以目前竞自持的地块而言，盈利非常困难。

他对《中国新闻周刊》算了一笔账，以北京为例，目前4块100%自持的地块楼面价均在25000元／m2以上，假设建安成本3000元／m2，运营成本粗略按50000元／m2，各种税费按照17%计算，以周边链家自营的自如品牌的租金水平来算，想要实现回本要超过25年，甚至有的地块能到50年。