欧阳捷：供求关系的紧平衡——是二线城市的共同追求吗？(6)

  如果再看看沈阳2007-2017年5月的商品住宅累计批准上市面积14434万平米，减去同期累计销售面积14057万平米，市场可售余量仅为377万平米，去化周期仅有3个月，那么，未上市的潜在住房供应周期也只有13个月，所以沈阳的地价也大幅上涨了。

  沈阳已经可以适度恢复住宅用地供应了，但今年1-5月住宅用地供应仅为去年的18%，而销售面积已经达到44%，如果不增加土地供应，未来有可能进入供求关系的紧平衡状态，这也意味着沈阳的房企库存可以解套了，也许，有人更希望价格也可以解套呢。

  目前来看，沈阳大幅增加土地供应的概率应该是很低的，客观上，沈阳的人口增长极为有限，未来住房需求不足，大家都不看好其房地产市场的未来。主观上，政府或许也希望控制供求关系的紧平衡，避免回到去库存的老路上。

  当然，也有城市还是很明智地增加了土地供应，比如郑州。

  郑州2011年以来商品住宅供地规划可建面积始终高于销售面积，过去10年供地规划可建面积为11588万平米，按0.8的可售比，减去累计已销售9173万平米，余量仅有97万平米。如果没有更早的供应冗余，或者未被统计的非公开出让住宅用地，市场早已经无房可售了，这就不难理解郑州为什么要加码限购政策并增加土地供应了。

  今年1-5月，郑州住宅销售面积仅相当于去年同期的18%，显然加码限购政策显现了效果，更明智的是，郑州还明显增加了商品住宅用地供应，新增规划可建面积1014万平米，相当于去年全年的58%，大大超过序时进度，显然这是有利于缓解供求紧张的矛盾的。

  但是，有些城市供求关系并不紧张，甚至供大于求，多年累计销供比远低于70%，却还在大量供地。

  比如杭州，过去11年间，累计供应商品住宅用地规划可建面积9508万平米，累计销售4173万平米，每一年的供应都大于销售，今年1-5月也不例外，是销售销得太少了点？还是卖地卖得太多了点？

  显然，杭州不缺库存，按照0.8的可售比，其库存达到3433万平米，按过去三年平均销售面积匡算，可去化7.1年。