欧阳捷：供求关系的紧平衡——是二线城市的共同追求吗？(5)

  今年1-5月住宅用地供应仅相当于去年全年的18.3%，意味着供应很难增加。供应不足，也导致地价加速上涨。

  天津会不会放松限价令而增加高价地入市，并且可以继续推出高价地呢？

  如果适当放松房价限制，市场供应当然也会有所增加，但在“房住不炒”的政策要求下，政府部门会牢牢把握这个大局意识，相信限价令不会明显放松，尽管大家都有放松的冲动想法，也知道放松房价可以带来更高的土地溢价和更多的追涨抢购。

  在限购限贷的情况下，今年的销售面积也下降了，仅相当于去年全年的22%。

  需求减少，供应自然也可以相应减少。这就是说，天津并不一定需要供需两旺，或许还希望维持供求关系的紧平衡。

  供求关系的紧平衡意味着什么？

  其实这些城市政府现在已经不会再像过去那样粗放地批发土地，而是会越来越珍惜城市的可开发存量土地，在满足最低需求的同时尽量减少土地供应面积。大家都在学习如何既能控制土地增量不增加、又能维持土地财政不减少，换句话说，就是如何用更少的土地供应获得不减少的土地财政。

  这就是上海“总量控制、增量递减、存量优化、流量提效”的政策思路，也是大家学习的榜样。

  这样做的好处之一是可以节约土地供给数量，对于厦门这类土地资源本就十分有限的城市尤为有利。

  好处之二是可以控制土地供给节奏，有些城市连续几个月不供地，开发商饥渴之后的情景是可想而知的。

  好处之三是可以切小地块面积，来适应供应规模减少、供应频率不降，上海很多地块出让时都只有几万平米，客观上固然有可拆迁地块不大、拆迁不易的问题，但好处也是显而易见的：有利于街区制、道路微循环，避免交通拥堵。当然，门槛低了、总价少了，土地单价也就变得不那么敏感了。

  供求关系的紧平衡意味着客户想买的房子很可能买不到，恰如上篇文章所说：10个人想买房，市场恰有10套房，却是供不应求的。【可详见上期微信《未来三年的住房市场预判及房企应对策略》（点击标题即可查看）】

  这就意味着房价存在上涨压力。

  有时候，压力不一定是坏事，有了房价上涨压力，就维持了房价上涨预期，反而吸引更多人愿意到这样的城市里来——因为一旦拥有了不动产，财富也会随之增长。

  谁会愿意一直留在那些房价永远不涨的城市里呢？房价不涨，或许就意味着城市没有发展、环境没有改善、配套没有提升、生活没有变化、人生没有趣味，除了养老，可能索然无味。

  一定有人会说，欧洲很多小城镇房价多年不涨，他们的生活不也是很悠闲自得吗？

  的确，管中窥豹——欧洲的现实是他们过去获得了世界范围的掠夺财富加上工业革命的积累财富，他们同样也经历了城镇化的房价快速上涨阶段，现在的日子还算滋润。

  但是，白驹过隙——我们终会发现未来他们还会走到城市基础设施陈旧不堪、维修养护缺钱少人的阶段，那个时候，令人羡慕的一定不是欧洲了。

  在城市化进程还在持续的现阶段，大城市不缺少流入的人口，其产业和人口的黑洞效应还会长期存在，维持供应不足、限制需求释放，就意味着住房市场的发展周期可以更长，土地财政利好可以更久，城市发展资金可以更足。

  在这种状态下，土地溢价自然就高企了，单位土地面积的产出也就节节高了。

  有意思的是沈阳市，虽然过去一直是被认为库存高企，但是，近几年去库存还是见了成效。过去10年累计供应住宅用地19011万平米，累计销售12286万平米，按可售比0.8计算，余量仅有1823万平米。

  特别是从2014年以来，住宅用地供应逐年减少，而销售面积逐年增加，按照过去三年商品住宅销售面积均值匡算，全部余量消化只需要16个月。