欧阳捷：供求关系的紧平衡——是二线城市的共同追求吗？(4)

  主观上“集约用地”——“提高单位面积产出成为城市土地利用指导方针，土地价格自然提高，土地利用也随之提效了”。

  虽然缩减供地的原因相同，但缩减的结果却并不完全一致。

  比如厦门，尽管2009-2010年曾大量供地，但自2011年以来每年的供地面积始终低于销售面积，10年累计供地规划可建面积仅为3073万平米，低于同期累计销售面积3114万平米。今年不仅供地面积继续低于销售面积，而且毫无增加的迹象，1-5月供地规划可建面积仅为去年全年的17.4%。当然，需求也被限制了，1-5月销售面积仅相当于去年全年的24%。

  天津的景象似又有不同。

  过去11年，天津累计公开出让住宅用地规划可建面积18289万平米，按照可售比0.8计算，可售面积约为14631万平米，实际累计销售12162万平米，未售面积2469万平米，相当于过去三年销售面积均值的1.6倍，换句话说，还可以销售19个月。

  按照天津过去的预售条件，商品住宅需要达到“七层以下需主体工程封顶，七层以上达到投资的2/3以上层数”，七层以下项目入市时间相对较快，但如果是30层的高层建筑，地下部分建设工期不超过6个月，地上部分约20周，大约不超过11个月，也就是说，高层住房规划可建面积的大部分其实都是潜在供应，而不是可上市面积。

  目前，天津达到基础“正负零”即可销售，也是为了促进供应，但是，由于房企去年以来拿了很多高价地，在限价令下无法达到盈亏平衡而放缓了入市脚步。

  因此我们看到，截止到今年5月，天津商品住宅已批准上市的可售面积仅为879万平米，按照去年销售2220万平米，仅能满足5个月的供应。

  那么，天津是不是可以增加一些土地供应呢？

  从过去几年的情况看，天津的商品住宅供应是震荡下行的，从2009年的历史最高点3536万平米几乎是直线下降到1000万平米级平台，2015年和2016年仅分别供应817万平米和1212万平米，对应当年的销售面积1558万平米和2220万平米，均透支了过去的可售余量。

  今年天津的供地会超过去年吗？恐怕很难。