欧阳捷：供求关系的紧平衡——是二线城市的共同追求吗？(3)

  自2007年以来，长沙累计成交商品住宅用地规划可建面积10676万平米，累计销售商品住宅11263万平米，销售面积已经高于规划可建面积，再剔出集中地库、物业和社区用房、配电房等公建配套的不可销售部分，按照平均0.8的可售比，实际透支达到2722万平米，大大超过历史最好年份2016年的2002万平米销售面积。

  可是，近几年长沙土地供应却是呈现不增反减的趋势，今年1-5月供地规划可建面积也仅为去年全年的38.5%，同样低于时序进度。

  西安、南宁也是如此。

  西安是公认的供大于求。

  但是，如果没有2012年的超量供地，西安早已是供不应求了。即便是这样，按照可售比的逻辑，西安也是寅吃卯粮。今年1-5月，西安的住宅供地也仅仅与时序进度基本吻合。

  当然，西安其实还是有大量的库存没有释放，主要是中小房企参与了许多旧城改造项目，这些项目数据并未体现在公开招拍挂数据中，如今这些项目面临很大的去库存难题，因为中小房企没有钱，也拿不到银行贷款，很多项目存在不是烂尾的烂尾状况。

  南宁去年销售面积远超出让商品住宅用地的规划可建面积，虽然2012-2015年每年的规划可建面积均高于销售面积，但2009-2016年8年间累计销售面积5635万平米已经接近于同期的累计规划可建面积5749万平米，即使不考虑0.8的可售比，库存量也所剩不多了。

  南宁风景优美、气候宜人，是中国东盟博览会暨中国东盟商务与投资峰会的永久举办地，也是环北部湾城市群核心城市、面向东盟的中心城市、特大城市和区域性国际城市，吸引了北方和省内很多人迁居此地。

  南宁市可供土地很多，但即使是这样，去年供应土地面积还是减少了，今年又继续控制了出让节奏，1-5月合计供地面积仅为去年全年的26%，远远落后于序时进度。

  为什么这些城市都同时出现了供应下降？

  出现这种共识级的现象绝不是偶然的，说明二线城市的土地供应正如我们所预判的那样持续缩减。

  缩减的原因在上一篇微信中已经提到，客观上“无地可供”——“核心区域几乎无地可供，拆迁进度缓慢、成本更高，未来可拆区域也会越来越少”、“外围区域摊大饼模式也逐渐被抛弃”。