开发商出促销“奇招”称首付10%可买房 优惠还是陷阱？(4)

芦云：“首先开发商采用这种宣传方式的目的很明显就是吸引大家的眼球，去博得大家的关注。实际上这种宣传本身和当地的首付款的政策是相违背的，所以在这种情况下，他要求买房人再签订一份借款协议，这就会导致买房人在购买房屋的时候，除了一个买卖关系，另外又签了一个借款协议，这个协议有三个部分：一个是欠条，欠账的债权人是公司，而在欠款偿还协议的第二个组成文件中，又写到了每个月要向个人帐号打款，首先从借贷关系看来，借款人和出借人必须是一致的，向谁借款就要向谁去履行。这里面出现了账号的差异，从法律的完全性上来讲，它应该是欠缺的，除非有另外的一个补充协议，说欠款公司同意打到个人账户上，但是一般我们都要求向谁借款向谁履行，这是符合合同的相对性的。第三个组成文件欠款协议，这个协议的问题就很大了，上面写如果你六次没有如期还款，你的首付款，包括你后续的还款，还有你的房子都要归债权人，这显然是一个霸王条款，它完全剥夺了购房人全部的权利。虽然消费者在这个条款上签字了，但是在司法实践中，如果这是一个霸王条款，这个条款是无效的。所以在这种情况下，购房人如果在签订这些文件的时候，并没有了解这个文件的详情，也不了解这个文件在签署之后产生的一系列后果，这种买房的风险是非常大的。”

经济之声：买房人说是开发商要求他们缴纳一笔“电商费”，并称是交7万元可以抵10万元房款，记者采访售楼处的销售经理时，她给出的说法是，这笔钱是中介收取的，但是又说收取这笔钱时，买房人是知情的。对于销售经理的答复两位怎么看？

胡钢：“按照我们一般的逻辑，如果要支付相应的款项，消费者应该获得相关的服务或者相关的商品，这才是一个有对价的、平等的合同。相关的经营者要求消费者支付相关的费用，不论这个费用是支付给房地产开发商的，还是支付给其他（对象）的，首先双方应该有明确的约定，这个约定应该是非常清晰、准确的。虽然这种约定可能多的是格式条款，但是这种格式条款一般也是由房地产开发商出具的，而房地产开发商必须证明它制定的这个格式条款或者标准合同，已经尽到了充分的提示和说明义务，这样的合同对于我们消费者来说才是合法、有效的，否则就有可能被相关的司法机关认定为无效。在一般情况下，在房地产合同，特别是商品房的买卖合同中，消费者只会和房地产开发商签订合同，因为是新房。在这种背景下，一般不存在所谓的代理的问题，如果有代理，应该是签订一个多方的协议。另外，房地产经纪机构本身也是要获得相应资质的。唐山市住房与建设局的政府网站在2017年4月14日专门有一个提示，它提示不要购买未在唐山市取得营业执照、未进行备案的中介机构提供的商品房。显然中介机构本身要有明确的营业执照和相关的行业的备案，这样才能进行销售。如果消费者本身并没有通过具备上述条件的中介机构接受房地产中介或者经纪服务，他完全没有义务向这种中介机构支付费用。另外，这一案例有一个很特殊的事由，叫所谓的‘电商费’。那么消费者是向什么电商机构支付费用呢？这些所谓的电商机构提供了什么服务呢？有些互联网公司实际上从事了房地产经纪服务，但本身并未取得相关房地产经纪的资质，这种活动本身也是违法违规的。”