然而，上述分析忽略了几个重要的因素：

首先，CCL指数具有滞后性和代表性不够广泛的问题。香港的楼市交易通常需要签署临时合约，一般要两周时间，另外再加一周收集数据和计算，因此CCL指数编撰总共至少需时三周。而该指数只根据香港100个著名中小型私人屋苑的成交个案编纂，而非所有的大中型屋苑。因此房地产市场的跌幅可能要过三周以上，才可能在CCL指数上反映出来。从CCL近几周的连续下挫来看，很可能市场形势已经出现比较大的调整。

其次，上述分析忽略了香港房地产的价格调整具有层次性。具体来说，香港的楼市上升，往往是从港岛向九龙，再往新界依次传递，而当楼市下行时，往往最先重挫的都是新界的屋苑，然后顺次蔓延至九龙和港岛。

如果市场仍然遵循这种模式，那么近一周传出的新界楼价下跌超过10%，以及天水围附近的嘉湖山庄在截至10月的12周内暴跌15%的情况，说明香港房地产市场的深层次调整已经开始。

第三，对香港特区政府松绑印花税不能盲目乐观。欧锡熊日前对媒体表示，香港楼市至7月见顶后一直下调，但直到9月，住宅售价仍然较1997年的高峰超出125%，而市民置业购买力指数（供款与入息比率）在第三季度仍处于约74%的高位。他认为，楼市调整会持续一段时间，呼吁市民留意相关风险。

欧锡熊这番话实际上释放两层信息，一是香港特区政府并不认为楼价调整是坏事，二是香港特区政府“乐见”楼价继续调整一段时间。若果真如此，除非房地产出现重大的调整，否则香港特区政府并不会急于松绑印花税。因此，房地产投资者不能对香港特区政府救市抱有太大希望。

最后，贸易摩擦的影响不可忽略。市场不会无限期地等待双方的谈判结果，因为商界会提前对即将到来的关税提升作出反应，金融市场也会对相关的资产价格作出快速反应。两者叠加的效果，可能会令金融资产的价格出现更为急剧的波动。

如果说金融市场的波动主要影响楼宇价格，那么消费力的下降则会实质性地影响到租赁市场，在美国加息的情况下，这会大大降低香港楼宇投资的吸引力。

一些地产中介反映，近一个月以来，不论是商用楼宇还是住宅出租市场，均出现了不同程度的租金停滞甚至调降的情况，或许，这又是楼市加剧下行的信号。

第一财经获授权转载自“秦朔朋友圈”微信公众号

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