笔者曾在今年8月写道，香港房地产正逐步进入一个敏感时刻，一方面是楼宇单价屡创新高，另一方面是二手楼市的议价空间渐增，频频出现大额减价卸货情况；更甚者，部分地区的成交价已经开始低过银行估价，反映出业主开始愿意以低于市价卖楼。

但不到三个月的时间，香港的房地产形势已经从“敏感”转至“临危”。根据港府发表的2018年第三季度经济报告，住宅物业市场成交量已经由第二季度的18900宗下跌约24%至第三季度的14413宗，当中二手楼的成交量由上季的13933宗，跌至9918宗。

进一步对比差饷物业估价署的数据会发现，2018年10月的楼宇成交宗数已经较2018年5月下跌58%，而月度成交金额则下跌56%！

从非官方的指标来看，反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（Centa-City Leading Index，CCL），最新报180.4点，按周跌1.28%，创下2016年3月份（两年半）以来最大单周跌幅。最新指数反映的是10月22至28日的情况，也是香港本地银行加息后第4周市况。至此，CCL指数已经连跌7周，共挫3.3%。尤其值得留意的是，过去的三星期，CCL的八大分项指数两度出现全面下跌，可见二手楼价跌势有转急迹象。

几项危险信号影响香港房地产

短短数月的时间，是什么原因令香港房地产市场出现急剧的变化？就各方面的分析来看，目前香港房地产面临以下几项危险信号：

首先，香港宏观经济正逐步放缓。根据香港特区政府在11月中旬公布的统计数字，2018年第三季度GDP按年增长2.9%，升幅较第二季度的3.5%进一步减慢。全年经济增长预测，则从上季估计的3%~4%，调整至3.2%。

经济放缓的最主要原因是受到贸易摩擦的影响。香港特区政府的经济顾问欧锡熊称，贸易摩擦对香港经济影响已逐步浮现，如果贸易摩擦持续恶化，将对香港金融稳定和贸易气氛造成更大的间接影响。他认为目前很难预测第四季度的香港经济增长是否会继续受上述因素影响。

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