中国自古有“安居乐业”的古训，买一所房子，成了所有进城人的共同梦想，从这个意义上说，中国住房市场，除了住房质量（人均面积）外，总量市场也还有很大的发展空间。

从总量上看，有一个简单的估算逻辑。我国城镇住房总量接近300亿平方米，截至2017年底总人口约13.9亿，按58%的城镇化率计算，城镇人口约8.062亿，如果要达到发达国家人均实际住房面积40平米的水平，住房总量要达到322.48亿平方米；如果要到2025年基本实现城镇化的70%，人口保持基本稳定增长到14.5亿，那么城镇人口约10.15亿，按人均实际住房面积的40平算，需要住房总量约406亿平方米。

从目前看，房地产市场增量放缓是一个趋势，但未来房地产市场仍将蓬勃发展，一方面是存量市场的拆旧建新，比如已购公房等房改存量住房约为41亿平方米，占比约为14%，这部分房源多为老旧住房，存在多种问题，无法满足城镇居民美好居住需求，未来这部分存量的改造升级也有较大的市场空间。另一方面增量市场也是一个非常恐怖的数字，要知道，1998~2016年全国的新增商品住宅的竣工面积为97.97亿平方米，而这19年来是中国房地产市场增量最快的时段，刨去租赁市场，未来的城镇化过程，保守估算，要达到发达国家标准，可能还将带来70亿平方米左右的增量。

还有一个需要考虑。顾云昌认为，未来中国房地产市场的发展除了需要考虑城市化外，随着社会的发展，家庭小型化和老龄化将会是趋势，丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多。他引用数据说，发达国家一人家庭是15%~20%，中国现在是6%~7%，这也在一定程度上增加了住房套数。

不过如是金融研究院的研报则关注我国复杂的城镇居住体系，比如目前保障房72亿平方米，占比约为24%，作为城镇住房的补充总量已经不低，未来应该保持稳定，否则会挤占过多的市场用地，推高房价，背离保低端、促民生的初衷。再比如小产权房约有73亿平方米，未来如何合法化也是一个非常棘手的问题。

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