2016年拿地，预计2019年销售，这意味金茂和电建的资金回报周期至少是3年。

东兴证券分析师郑闵钢做过一个测算，以周期4年，净利润率15%的项目为例，由于预售改现售导致现金流分布改变，投资回收期显著拉长，项目 IRR将由 43%下降为 8%。

这对践行拿地40天开工，3个月销售的极致高周转模式的房企而言，无疑是致命一击。

预售最大的作用是为房企提供了低成本的资产规模快速扩张途径，以助规模增长，其本质是半独立于生产之外的负债扩张，本身更接近融资行为。

东兴证券分析师郑闵钢指出，“预售引致资产负债率上升幅度为19%。如果取消预售，房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。如果维持资产规模不变，则需要增加有息负债来填补预收账款的空白，增加的利息支出约为总资产的 2.9%，而如果收缩负债，营业收入规模将大幅下降。”

销售制度改变的后果将是房企现金流压力变大、拿地热情降低，短期内住房供应减少。对深圳而言，个盘试点对市场整体影响有限，但从更宽广的范围来观察，中山已在大刀阔斧地尝试。草蛇灰线，伏脉千里，这会是行业真正的去向吗？

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