事实上，在过去的十几年里，新加坡市场税收优惠力度的增强和监管政策的完善是双轨并行的。

如何进行REITs资产管理？

郭雪梅介绍，公募REITs是场内交易，需要积极的管理。

“投资者付一笔佣金，REITS经理扮演资产管理的角色，帮助我们进行或买或卖的决定。”郭雪梅称，投资人也可以根据租户的实际情况来增减持，大热的情况下可以增持，如果住户少也可以减持。

记者了解到，REITs投资的收益也可以分为两部分，一部分是稳定的分红，另一部分则是二级市场上的资本利得。背后的逻辑在于，积极的资产管理下，REITs的价格会在二级市场上会体现出来。

REITs是如何收购更多资产的？星展银行向第一财经介绍，90%以上的收入要分配给投资者，因此资产收购不能仅依靠留存资金。REITs在上市之后可以作为一个“上市公司”来看待，可以发行股票实现再融资，也可以在银行借贷来加杠杆。

郭雪梅告诉记者，根据现行的法律制度，REITs借贷也会受到限制，在新加坡是不能超过45%的上限。

中国建立REITs市场意义深远

星展银行认为，培育中国的REITs市场需要四大关键要素。第一是法规制度方面，设立专门的REITs法规来规范REITs上市及后续发展；第二是生态系统，这包括培育专业人才，包括REITs上市及REITs管理的专业人才，并制定透明的评估方法标准和信用评级制度。

第三是投资者教育。在星展银行看来，中国国内投资者的积极参与对发展一个活跃的REITs市场很关键，其中，对个人投资者的教育很重要”。

第四是税收激励。“按中国目前的税收法规，中国REITs会面临多重征税的问题。” 星展银行分析，制定穿透的税收激励制度会对中国REITs市场的发展有很大益处。

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