目前房价租金比分子过高的原因是租赁房源大多为居住用地、用房，这部分房价显然是高居不下的。但是租赁新政允许“大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房”，并“支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房”，这就是一个降分子的过程。通过将原本价格较低的非居住类用地、用房引入长租公寓市场，就从整体上把房价租金比的分子均价降下来了。这样，投资者所考虑的投资回报率的问题，尤其是保险资金的投资回报率首先就能够得到满足了。

投资长租公寓，需要解决三个问题

当房价租金比过高的问题得到了解决，在市场需求和政策鼓励下，保险资金投资长租公寓就水到渠成了。但投资不是童话故事，不是一句“从此王子和公主过上了幸福的生活”就划上完美句号了。这只是故事的开始，项目投资要落到实处还有很多具体细节需要考虑。无论保险资金进入长租公寓后是决定自己玩，还是带着运营商一起玩。从《通知》的各项要求来看，保险资金想要甄选优质项目进行投资并实现有效监管，至少要解决以下三个问题：

1、现金流怎么看

关于现金流的问题，《通知》中两处明确提到。一是在提到所投资的长期租赁住房项目应当满足的条件时，第一条就指出项目要“具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流。”二是规定保险资产管理机构在采用债权投资计划方式时，融资主体需要满足“自有现金流占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上”。

现金流不仅是投资评估的需要，也是风险控制的需要。那么投资机构如何查看项目的现金流数据，并且确保其真实可信呢？通过公寓智能管理系统或许是一个不错的选择。目前市面上的公寓SaaS软件有财务管理模块，包括财务收支流水和财务收支预算，从中可以看到公寓的当前和预期现金流，并且每一笔流水背后都会关联到每一位租客、每一份合同甚至线下的每一台智能电表、智能水表，从技术上大大降低了数据造假的可能性。

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