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风口已至 公寓行业2018年的机遇与风险 | 商业观察

2017-12-28 09:29:58    第一财经APP  参与评论()人

2017年是公寓行业风起云涌的一年,也必将是记入中国的房地产发展史的一年。

今年进入三季度,各项利好政策不断,而十九大和刚刚闭幕的中央经济工作会议,进一步定调了租赁优先的政策走向。

随着限购限贷的收紧,住房抵押贷款门槛进一步提高,加杠杆买房难了,所有这些信号都彰显了一个问题,中国从“拿地—盖楼—卖掉”的增量房时代,向“拿地或者租地—经营—收租或享受资产增值”的存量经营时代跨进,租房市场风口已至,格局在2018年将发生巨变,机遇和风险并存。

对于即将到来的2018年,公寓行业将呈现何种态势,在租赁新政的助推下,公寓行业在未来一年会有哪些变化,笔者有以下几个猜想:

猜想一:三年后,公寓行业没有“腰部”。

在中国,随着国家队和开发商的相继入场,公寓行业的头部单位会快速崛起,但即便如此,头部单位也仅能占据行业20%的市场份额,像公寓市场比较成熟的日本、美国一样,剩余80%左右的市场份额仍被区域属性更强的本地中小职业房东占有,“蝌蚪型”的行业格局会逐渐显现,大头部、长尾部是其显要特征。没有腰部的行业格局并不是特例,在国内与不动产经营相关的行业,如酒店业、商超业、房产中介等都在此列。

猜想二:长租公寓四种产品形态,租赁社区引领产品创新。

当下的几家租房平台,都分为整租、合租、品牌公寓三个频道,反映目前市场公寓产品的三种形态。那么,在消费升级、居住文化的改变中,笔者猜测也许长租公寓会有四种产品形态:

一是分散式优质整租。市中心、分散式出租房源,给谁住才最符合资源匹配的经济规律?新需求会出现,如工作就近的租赁房、就学租赁房、家庭二次装修租赁房。二是集中式的租赁社区。开发商干公寓,少则是几栋楼组成的租赁组团,多则是租赁小区,从规划、设计、内装开始考虑各种租赁需求,未来的租赁社区各种配套将更加针对单身贵族。三是单栋集中式公寓。现在的集中式公寓楼,几乎都是边角料的物业资产,噪音、通风、采光、隐私、配套都存在这样那样的不足,比分散式的合租房好不了多少。四是分散式合租。位于城市外围的合租房会长期存在,即使在发达国家,类似的公寓产品也是一直存在的。

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