风口已至 公寓行业2018年的机遇与风险 | 商业观察(2)

猜想三：分散式品牌公寓模式受质疑。

首先，分散式包租模式，因为包租时间较集中式短、包租价格固定，加上小业主数量众多，实操上无法对抗变化的经济周期，而与之对应的集中式公寓，有可能通过和业主理性谈判，共同对抗波动的经济周期。其次，分散式长租公寓产品严重非标，行业标准化的深度无法支撑消费升级下的个性化需求，短期内做不到尚品宅配的能力，即公司标准化的颗粒度非常细，消费者的个性化产品，实际就是公司标准化产品的不同组合。这种情况下，要么房源价值挖掘不足，要么边际效率快速下降。也就是行业常说的规模不经济。第三，公司管理能力提升速度跟不上房源扩张的速度。因为分散、非标、包租等多维要素的限制，分散式公寓主要靠“人”来管理，而制度化、规范化需要时间来沉淀。所以，分散式公寓适合小而美的高端整租，或者高性价比的合租。

猜想四：开发商长租公寓学费超1万元/套。

最近三年，投资人、拟入局者非常迷茫的一个问题：公寓为什么不赚钱呢?首先，早期的品牌公寓，几乎都犯过选址错误、跑冒滴漏、招租不足、过度装修的错误，这就是全行业价格不菲的学费，但似乎每一个新进入者，都会再重新交一遍学费。其次，公寓行业受有效房源供给限制、租客支付能力的限制，不能照抄照搬互联网产品的极致体验，公寓极致装修和极致服务是与收入不匹配的额外成本。第三，招租和房地产销售有非常多的不同，如流量来源、成交周期、定价策略、激励措施，同时不像新房销售，有成熟的第三方供应商，也不像酒店销售，有流量集中的OTA平台。开发商有强大“建造”公寓的能力，但招租和租客运营能力是明显的短板。空置，是最大的成本杀手。

三年前，品牌公寓“轻视了，跑快了”的情形，也许会在开发商中重新演绎一遍。业内专家预计，开发商每套房子至少在过度装修和招租不力上各浪费5000元，跑得越快，交的学费越多，且是一笔昂贵的学费。

猜想五：真正的REITs产品或将落地。

中国的类REITs产品目前有三类，分别是轻资产模式的租金收益权ABS模式，重资产抵押债权的CMBS模式和重资产的股权类REITs模式，它们的区别在于债权与股权、是否有抵押、证券化的底层资产不同。而这段时间被热议的REITs产品，本质上依然是类REITs，为了规避现行税法的双重征税，设置了双SPV结构。现在更多的国资国企投身租赁用房供给，部分银行推出了租赁用房开发贷款，但我认为真正的REITs才是更加匹配的租赁金融产品，国家会加快政策研究，试点有望在2018年开启。