“机遇之城”南京：TOD“+速度”驱动城市重塑新格局
龙湖南京TOD项目示意图
近日，链接大江两岸的和燕路过江通道实现全线贯通，南京地铁1号线北延线、7号线北段正在进行为期三个月的不载客试运行……近年来，随着南京一批重大交通基础设施项目建成通车，以公共交通为导向发展模式的TOD或迎来“+速度”。据不完全统计，南京目前已有20多家TOD项目已运营、在建或规划中。
TOD作为全球流行的城市开发建设模式，对周边400-800米半径范围内的土地进行高强度的开发，在有限的空间内带动产业聚能提升，重塑城市发展新形态。
入围“机遇之城”TOD激荡城市新活力
在2022年中国国际服务贸易交易会上，中国发展研究基金会与普华永道联合发布了《机遇之城2022》报告。报告选取全国47座城市为观察对象，覆盖了多个主要城市群的中心城市。值得一提的是，南京在“交通和城市规划”这个细分维度跃升3位，位居全国第一。
正在向拥江发展战略不断迈进的南京，正在以重大城建及交通工程串联起一江两岸。而得益于城建交通大发展之下的TOD，即transit-oriented development，又和单纯的地铁上盖不同，TOD模式包含居民区、写字楼、产业园、商业配套等多种复合功能，实现生产、生活、生态的高度和谐统一。
南京地铁10号线是江苏省首条过江地铁，全长21.6km，共设站14座，连接了江南主城与江北新区，对南京拥江发展的都市格局意义深远。雨山路是南京地铁10号线的起始站，从这里经过珠江镇，便可穿越长江直达江心洲及河西新城。周边居住氛围浓厚，雨山板块聚集了龙湖天曜、北江锦城、融创臻园、雍宁府、保利云禧、中交锦兰荟等多个小区，3公里内常住人口约21万人，5公里范围内约33万人。但商业等配套资源亟待提升，走出“家门口”就能满足吃喝玩乐“一站式”需求一直是周边居民的热切期望。
商业承载公共生活，是城市活力的来源。为满足区域经济发展及需求，雨山路也迎来了版图上极具价值的一块拼图。根据南京市浦口区2022年经济社会发展重大项目计划表，龙湖雨山天街TOD项目赫然在列。建设起止年限为2022-2023年，项目建成后将弥补雨山路板块没有大型商业综合体的空缺，改善周边居民的生活环境，也能更好吸引年轻人跨江而居，满足产业集聚、人口导入的需求。
重塑城市空间TOD助力城市效率“+速度”
日前，《南京市城市更新办法（试行）》向公众征求意见。近年来，南京一直在推动有温度的城市更新，持续重塑城市空间，但是也面临资源环境约束趋紧，空间资源增量有限等问题。引导城市功能向轨交站点高密度集中、提升城市运行效率的TOD模式便成了主攻方向之一，实行办法征求意见稿中提出，“整合轨道交通、人防、市政、水利、应急等方面功能，实现地上、地表、地下分层规划和复合高效利用”，“结合广场、绿地、学校操场、公交场站、轨道站场等公共设施更新改造，可建设连接通道、地下商业、公共停车场、应急救灾、人防及体育等设施，可分层办理供地手续。”
同时，南京正在全面推进国际消费中心城市建设，根据仲量联行发布的报告分析，南京都市圈的战略定位，是南京建设国际消费中心城市的重要优势。城市价值的不断跃迁，使得TOD在城市开发中的重要性不断被提升。
在南京也不乏TOD模式的体现。漫步在新街口、百家湖两大商圈，人们会发现，这里商场的地下空间与轨交站点紧密相连，交通十分便利，深受消费者欢迎，也成了南京消费主阵地。龙湖雨山天街TOD项目集商业、办公、公寓、住宅、公交枢纽、地铁枢纽为一体。其中，地铁10号线雨山路始发站与综合体项目无缝融合，高效打通城市资源与界面。为了让市民通过不同的交通方式更方便抵达商圈核心，项目顺应地形高差，规划了“三个首层”，更利用天街与街区商业之间天然形成的谷地空间，结合垂直绿化打造绿谷生态空间，串联核心广场，形成项目景观主轴；利用街区商业街巷尺度有限的特点，扩展竖向空间，通过趣味节点的设置，打造特色商业街道，形成项目景观次轴，自然而然地将生态环境、健康理念融入现代生活。
“龙湖雨山天街TOD项目虽然是在雨山路地铁口，但以此为切口，可以辐射更广范围。”南京相关房地产观察人士分析认为，“雨山路板块的位置，坐拥一桥一隧一轨一站，以这里为圆心，能通过交通连接到整个江北、江心洲、河西新城，乃至更加深入江南主城的位置。一个地铁站的TOD，就是这个地方的‘封面’，公共交通的客流从这里抵达或出发，迎接他们的是越来越繁华的江北新区的样子。”
探索站城融合TOD驱动城市竞争力新增长
整体策划规划、统筹连片实施，TOD项目为触发城市新场景带来可能，也成为商业创新的出发点。此前，全球知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在发布的《十四五南京城市竞争力发展要素洞察》中，便将TOD模式列为南京提升城市竞争力的核心要素之一。今年，国家发改委《「十四五」新型城镇化实施方案》又明确提出：“支持TOD模式，打造站城融合综合体。”从地方发展的需求，到国家的大力支持，TOD已然成为城市高质量发展的“必需品”。
但总体来看，TOD在国内仍处于探索阶段，因为它不是纯粹的地产项目，而是需要作为城市空间的组成部分去悉心营造、精心管理。“最直接的，就是认为与轨交接驳就能一劳永逸地解决获客问题，容易在运营上产生惰性，从而忽略后期维护的重要性”，业内人士分析，此前南京的不少TOD项目在高负荷、高便捷性和业态布局等方面还有很大的提升空间。
2020年9月，龙湖集团参与起草编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》和《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式发布。据介绍，龙湖已形成了自己的一套TOD体系，多航道的产业资源和开发经验累积，能通过商业与产业的充分互动，带动城市经济发展。如重庆龙湖光年，就是龙湖与政府协同推进的一个“全国示范样板”：龙湖光年以沙坪坝铁路综合交通枢纽站为圆心，建立集联合天街商业等多维业态为一身的一体化城区。此外，它还连接沙坪坝三峡广场周边，扩容沙坪坝三峡广场商圈，实现大规模的商业联动，实现沙坪坝三峡广场商圈的蝶变升级。
“龙湖雨山天街TOD项目，我们还将凭借系统性的科技支撑体系，结合大数据智能分析深度刻画空间场景服务，将‘人-空间-服务’打通，形成端到端的闭环，助力南京提升城市服务能力。”龙湖集团相关负责人表示。
“外观上看，TOD是一个大的综合体，内在的，它起到了一个‘微循环’的作用。TOD的存在，使得工作、医疗、学习等等需求，都能在5-10分钟的步行距离里解决，这会大大提升人们每天的效率，能把更多的精力放到享受生活中去。”业内人士这样评价，南京还是全国首批“一刻钟便民生活圈”建设试点地区，以TOD为抓手，促进高质量发展的城市更新，在不断满足人民群众对美好生活的向往的同时，城市创造力和新动能也将迎来整体提升。
龙湖集团一直扮演着“城市开拓者”的角色，自2014年首进南京开始，接连在鼓楼滨江、城南、江宁等区域落子。同时，已经运营的4座龙湖天街也成为多数板块内首个大型购物中心，不仅提升了周边居民消费体验，还起到了激活区域经济活力，促进人口就业的虹吸作用。特别是作为较早一批重点布局江北的开发企业，参与及推动了城市的折叠发展。
不断向新的南京，将丰富“机遇之城”的更多维度及内涵，未来将迎来无限可能！
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