房企曲线圈钱虚实难辨，多笔住房租赁债被叫停

前期绿灯大开的住房租赁资产证券化或已不再是房企融资的避难所。近日，花样年和富力发行的住房租赁专项公司债券分别被中止和终止，向行业发出一个信号。

房企融资今年分外艰难。行业融资向来上半年轻松，但同策研究院数据显示，今年春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元，同比去年4335亿元大幅下滑19.3%。

在融资渠道收缩、传统融资成本上涨的情况下，住房租赁因受政策鼓励，不少房企借道住房租赁通过发行资产证券化产品融资，这些房企中甚至存在没有开展任何长租公寓业务的情况，更遑论物业能产生持续、稳定的现金流。

8月，长租公寓先后受推高房租、使用金融产品不当、甲醛污染等多个危机事件困扰，一时间从风口变成刀口。结合种种迹象来看，房企借住房租赁资产证券化圈钱的最好时刻或已过去。

房企正设法自救。8月的融资数据显示，房企正寻求创新型融资方式进行融资，拓宽融资渠道，但个别房企的借款利率已高达9.5%，而高息续命，将逐渐吞食股东净利润。

　　房企借住房租赁融资

住房租赁资产证券化有过大开绿灯的时候。

2017年2月，国内首单公寓行业ABS发行，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，把在北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来三年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模为3.5亿元人民币。

此后，2017年8月，自如发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其底层资产一为预付房租，二为自如长租公寓衍生服务收入。

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