行业内部人士称，即使政策利好，但长租公寓类REITs等至今尚未在行业内真正落地。《白皮书》同样表示，REITs发展缺乏核心要素，根本原因是盈利阻力大，低租金回报率对投资者的吸引力不强，因此REITs的落地仍需时间。由于行业盈利模式的困境，虽然风险投资曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融资渠道。

破局亟待长效机制

8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。8月20日，10家中介公司宣布将手中12万套房源投放市场，并承诺房租不涨价。

分析人士认为，房租上涨的根本原因还在于供需矛盾。中原地产首席分析师张大伟表示，之前推动房租上涨的公寓企业如承诺不涨房租，那么相关企业抢占房源的步伐将放缓。但是这个承诺会不会落地，则需要看后续市场变化。

在贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领看来，租赁市场空间没有想象的那么大。杨现领补充道：“过去20年，开发商卖了1.4亿套房子，过去5年，过去10年，是加速增长的，越来越快，抛物线到顶点再下来。而租赁是线性增长，不会特别快，因为租赁的需求，收入不增加，市场就不会扩大，所以是缓慢的线性增长。”

张大伟曾公开表示，很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。一旦资金链断裂，留给市场的将是房东和承租人两伤的烂摊子。

当前的一盆冷水，或许能让资本和长租公寓企业都冷静下来。有投资人表示，归根到底，长租公寓的盈利能力还是来自精细运营、服务价值、用户黏性等，而不是只当一个赚赚差价的“二房东”。还是创业圈的那句老话，不要等到潮水退了，才意识到自己是在裸泳。

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